【明報專訊】政府於2000年制定《市區重建局條例》，並於2001年成立市區重建局，採用四大業務策略，即重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化。根據2011年2月24日公布的新《市區重建策略》，市區重建局除了緊守市區重建的目標外，亦要以人為先——即從地區出發及與民共議，但現實上，舊區重建有否以人為先？

◆香港市區老化問題(urban decay)

根據市區重建局的資料，2013年全港有逾4000幢樓齡達50年或以上的樓宇，未來10年更會按年遞增500幢。2009年，時任市建局主席張震遠指出，樓宇老舊不單是建築物老化問題，而是社會問題，而重建是協助居民的最有效方式。

張震遠又指出，舊區重建時居民無可避免要搬遷，但市建局重視社區網絡，在研究重建項目時會投放資源協助居民與舊鄰居維持關係，並作出跟進。

香港的市區重建主要由政府和私人機構推動，亦有由舊區業主需求主導的重建項目。

1. 私人機構——收購業權

透過收購，拼合物業的業權，當擁有的業權達90%或以上時(2010年門檻降低至80%)，便可按《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)的程序向土地審裁處申請將整幢大廈的業權強制拍賣出售，然後重建。

2. 政府——市建局收購重建

為了更有效解決市區老化問題，市區重建局的重建工作以多元化的模式進行，以回應業主的訴求。除了自行開展重建項目外，亦會考慮業主需求，擔當「執行者」或「促進者」的角色。同時亦可透過重建增加土地供應，中文大學亞太研究所於2013年3至4月訪問1001名市民，結果顯示72.2%受訪者認為香港房屋土地「不足夠」，最多人支持以「加快重建舊區」增加土地供應。

3. 舊區業主×市建局——需求主導

在業主需求主導的重建模式中，舊樓業主集合相關地段三分之二以上業主同意後，可主動向市建局申請重建，並在有條件收購考慮期內得到80%業主同意。需求主導項目須屬「市區更新地區諮詢平台」所確定的「重建區」，項目內的樓宇不包括被認定為具歷史、建築或文化價值的建築物。關注重建的「人民規劃行動」成員王浩賢擔心計劃會造成舊樓業主的分化，「有人想重建，但有人想繼續住」。

◆需求主導個案﹕大角嘴杉樹街/橡樹街

民協在2011年6月訪問120名土瓜灣舊樓居民，了解他們對需求主導計劃的意見及認識，發現逾九成受訪者認為他所居住的舊樓有需要重建，但近七成表示不知道有關計劃，反映宣傳不足。

2011年，大角嘴一帶居民向市建局申請重建，項目在2012年獲批成為首批「需求主導」重建項目之一，但橡樹街有店舖業主表示不知情。2012年10月，市建局對業主發出有條件收購建議，指需在60日考慮期內得到八成業主同意。時任市建局主席張震遠公開呼籲橡樹街87號地舖業主接受收購，其後該地舖業主的太太表示感到受壓，決定賣舖。

事後市建局被指向一度不願意接受出價的地舖業主施壓，才令業主在限期前同意賣舖。市建局企業傳訊總監邱松鶴稱，張震遠當時是回應記者提問，才破例作出呼籲，是否施壓見仁見智，又指若計劃泡湯，將關乎重建範圍300多個居民的福祉。

◆重建問題1﹕消滅小區風情

政府2004年宣布灣仔利東街(喜帖街)重建計劃，約22間印喜帖店的獨特街景面臨消失。有商戶要求市區重建局安排集體搬遷，保留「喜帖街」特色，但市建局強調沒有「舖換舖」賠償政策。

市建局其後選出5個「灣仔利東街發展概念比賽」的得獎作品，「靜悄悄」公布結果及頒獎，被轟「黑箱作業」。利東街關注組批評市建局刻意低調，他們向當局建議的低密度重建、且保留喜帖街和社區精神，全部遭否決，當局只承諾會把以人為本的精神納入作為日後發展藍圖的規劃綱領。

重建項目2005年8月進入最後的強制收樓階段，惟至2006年9月仍有兩名業主因不滿賠償而拒遷，至同年底才全部遷出。

重建後商戶無力再遷入

2013年6月，市區重建局與發展商信和及合和聯合重建的灣仔利東街項目，商場部分正式命名「囍歡里」，有約70間商舖。利東街重建後搬到附近廈門街的光榮月曆印務，負責人之一馮景豪預料「囍歡里」呎租高，沒能力負擔，不考慮搬入。據他所知，沒有利東街舊商戶有興趣搬入「囍歡里」。他擔心「囍歡里」開業後會搶走現時生意，計劃放棄門市，搬回位於黃竹坑的廠房。

關注建築設計的傳媒人胡恩威撰文指出，政府重建項目「把小區的風味和風情都消滅了，利東街就是經典例子」。文化人梁文道亦在評論文章指出，「文化特色還是種能夠吸引遊客、能夠創收的無形資產，所以保留文化特色不僅僅是為了懷舊，也不僅是為了替呆板的街道帶來一點生趣，它還是一種在經濟發展上很進步的事」。

信和物業投資及管理聯席董事潘發柱稱，取名「囍歡里」是希望保留利東街的嫁喜主題，指定半數店舖要與婚嫁相關，但可包括珠寶首飾店。惟「利東街」三字於重建後正式消失，原本的行車道日後只剩下行人通道，不復昔日街道特色。

◆重建問題2﹕社區網絡不保

民協立法會議員馮檢基認為舊區重建的速度必須加快，同時要顧慮到該區的社區網絡，保存人脈關係。他以深水�鶿馬牷A調查顯示這是全港最貧窮、人口老化最嚴重、居民健康最差的地區之一，但亦是全港快樂指數第二高的地區，關鍵在於它有深厚的街坊人脈。他指政府近年建設的公屋愈來愈私樓化，不利傳統社區關係建設。

前立法會議員李華明2010年在報章撰文，指「自天星碼頭和皇后碼頭事件後，社會愈趨向保留社會歷史特色和社區內鄰里的網絡，故不論是政府或私人機構進行市區更新時，除非樓宇的結構影響公眾安全，否則應盡量減少清拆重建」。

牛下重建 舊公屋變新屋�h

隨�茈城浀悀ヾA有逾40年歷史的牛頭角�h被列為重建項目。計劃公布時觀塘區議會房屋事務委員會議員大力反對，批評房屋署強行將觀塘變成「公屋區」，令區內人口過度密集，但缺乏社區設施配套。

牛頭角下�h分為一區及二區，一區在2004年10月完成拆卸，於原本位置分兩期啟動工程，重新興建牛頭角下�h，2012年入伙。二區則2012年2月完成拆卸，涉及的3.5公頃土地計劃興建跨區社區文化中心。至2013年3月，長遠房屋策略督導委員會會員暨香港房屋委員會委員蔡涯棉表示香港房屋需求殷切，加上西九文化區即將落成(與跨區社區文化中心起類似作用)，建議有關部門重新審視有關土地的發展，包括用以興建私人樓宇或者公屋。

房委會為保存牛頭角下�h數十年建立的社區網絡，讓九成前租戶搬到一街之隔的牛頭角上�h重建二、三期內。但新屋�h設計與舊式公屋不同，以往的鄰舍關係不再。

環境改善 鄰里關係消失

網民Johnny Cheung發表文章比較新舊屋�h的差別︰「搬離舊居到新地方居住時，他們(居民)固然會因為自己的居所變大了，衛生變好了而感到快樂，但舊居的那份親切感覺卻一復不再……政府以改善生活之名，有效管理為實，把公共屋�h(以及其他由私人發展商新建的社區)的居所、空間等都過度地規範化、公式化，把大眾一直以來相互依存的關係抹掉」。文章續指出，以往公共屋�h的食肆和商店大多在大廈地下，有「街道」的感覺，而且店舖由居民小本經營，價格比較便宜，商戶與居民的關係不止是主客關係，而是鄰里互助關係，但新屋�h店舖多開設在附屬的商場內。

文章又比較屋�h的空間，以往居民在公共空間中聚會，「過去屋�h內，球場、公園等是青少年聚集地，而屋�h走廊及空地有不少椅子，讓年老居民聚會」，惟新式屋�h設施和空間較少，商場空地不少椅子被撤去，「只是讓人們匆匆走過的通道」。

■小資料

1.《土地收回條例》

市建局是推動舊區重建的法定機構，被政府賦予《土地收回條例》這把「尚方寶劍」，如面對業主不肯遷出，市建局可引用這條例強行收回業權，派出執達吏強行收回物業。在2003年福榮街重建項目中，地政總署便曾刊登憲報宣布，引用《收回土地條例》為市建局收回業權。

2.「樓換樓」賠償政策

為減低樓市升值對舊區小業主風險，2011年起市建局在深水�鼰捰瘝{樓版的「樓換樓」認購計劃，首個位於啟德的「樓換樓」項目「煥然壹居」4幢大廈近500個單位於2013年完成地基工程，但只有極少業主選擇樓換樓。測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，乏人問津是意料之內，因業主選擇現金賠償，不受「樓換樓」項目的框架局限，「業主可彈性選擇各區的心儀單位，而非困在啟德」。