年輕華人首期 九成半父母付
公證人倡立借據 免子女若離婚鬧房產爭奪戰
【明報記者王冬樺報道】大溫地產經紀透露，在首次置業的華人年輕買家中，近九成半首期款由父母全額承擔，最大宗父母贈與金額接近200萬元。有公證人指出，大部分華人父母對子女及其未來配偶「不設防」，很少人會對產權的潛在利益糾紛作長遠謀劃，建議家長可簽署不設利息和還款期的借據，以保護自身權益。
大溫地產經紀Irena Li透露，就其個人觀察，在首次置業的華人客戶中，約有九成半年輕買家，首期款由父母全額承擔，而最大宗的一例，父母贈與金額接近200萬元。
不過，在大溫這樣樓價高昂的地區，家長贈予或是借錢幫子女購房，已是不分族裔的普遍現象。Irena表示，前幾年房市興旺時，自己作為賣方經紀，曾見過兩宗印象深刻的交易，都是非華裔的父母大手筆幫助孩子籌措首期。其一是印裔買家購置價值約200萬元的獨立屋；另一例則是本地白人家庭，買家父母專程從白馬市(Whitehorse)飛來溫哥華，幫兒子敲定一間溫西兩房柏文。
被問到新冠疫情帶來的影響時，Irena說﹕「這種父母贈與的情況，在疫情前後應該是沒有太大差別，但是的確有愈來愈多父母親會希望年輕一代買入屬於自己的房產，而不需要長期租房。」
至於父母提供一部分資金的房屋產權要如何劃分，公證人Margaret Hsieh表示，如果家長只是承擔首期，而房屋還需要按揭，那麼產權寫誰的名字，會由銀行與孩子商量確定，通常不要求必須放入父母。
而如果父母不只提供首期，而是幫子女全款購房，那麼情況就會各不相同，「要定奪父母和孩子各自佔產權多少百分比，通常的考量包含，是海外買家還是本地人？是給孩子暫住？是區域性房屋，只為上課方便？從投資理財角度，有不同出發點，另外還需參考每個家庭的經濟狀況。」
普遍而言，產權落在誰名下，多是出於慳稅目的。Margaret舉例道，有一名家長為在大溫讀書的女兒全額買房，將房產登記在女兒名下，因為如果賣房產生收益的話，父母需繳納高昂的入息稅，而以還在讀書的孩子名義報稅，金額較低。此外，Margaret提到，自海外買家稅生效以來，海外買家銳減，全額買房的情況亦較少出現。
Margaret說，在服務客戶的過程中，無論對方是否主動提出，自己都會叮囑注意事項，來保護各方買家權益，同時規避未來可能產生的財產糾紛。
例如，父母出錢的房子，在孩子未來與配偶離異要分配財產時，收益歸哪方所有？Margaret解釋道，按卑詩法律規定，如果用房子作婚房，不管是結為夫妻還是同居伴侶，一般情況下，離婚時雙方各分一半。不過，根據搬進來的用途、生活在一起時誰付按揭等具體情況，圍繞產權可能會出現各種爭議。法庭會看當事人的父母起初給錢的意圖是什麼，如果子女接收父母幫助時小於19歲，法庭會判定為贈與，如此一來，離異的配偶就有可能去爭一半產權。
但另一方面，如果父母給錢時，小孩已成年，從法庭的角度看，更偏向於認為父母是幫助小孩買房，「法庭會依證據判斷是否為借款，給錢的意圖是關鍵。例如，父母有無告訴子女，不論是否以開玩笑的方式——『等有錢要還給爸爸媽媽喔』；或是，『要還我們利息喔』。如果是這樣，日後賣房產生收益的部分，父母有權依比例索要。」
Margaret提起一宗十年前的法庭判例，有一對卑詩父母幫助兒子買房，後來兒子跟妻子鬧離婚，妻子主張佔婚房的一半產權，演變成三方爭奪戰。法庭在查看證據時，注意到兒子會在手頭寬裕時還錢給父母，再加上購房時他已成年，法庭最終判定，這對家長給出的金援性質為借款。
但Margaret補充說，在執業過程中發現，當牽涉到親情時，為免傷了和氣，兩代人之間很少會動用白紙黑字，將利益劃分得一清二楚。尤其是華人父母，大多心甘情願資助後代，不會對子女一旦未來與伴侶間產生利益糾紛時如何自保，作長遠規劃。
Margaret指，只有在跨種族婚姻中，才會見到幾個「未雨綢繆」的例子，「若孩子對象是華人，則我們的家長普遍不太防範。相反，反而是有子女提議要寫清楚，目的是保護父母的借款。」
Margaret續指， 遇到房屋有按揭，無法註冊父母為產權人時，會建議家長依據合同法與子女簽署不設利息和還款期的借據，萬一日後有爭議上法庭，借據會受到法庭認可，不至於被判定為「贈與」而損失投入。雖然合同法無法像產權註冊那樣立竿見影，但起碼能保障基本權益。「理想情況是，家庭關係和睦，那麼借據只會是一張廢紙。萬一有一天要用到，那麼至少雙方立場明確，不至於陷入尷尬的僵局」。
Margaret補充道，許多新移民未必清楚本地法律，自己的初衷是令每個客戶擁有知情權。
