公民點對點：中國房地產大事回顧
【明報專訊】住屋是生活基本所需，是不少人一生積蓄的匯總，也是實現資產增值的一大途徑。一地經濟增長離不開房地產市場，而樓價升跌關乎國計民生。
中國房地產市場近况Q&A
Q：房地產與中國經濟有何關係？
A：世界銀行估算，截至2021年底，中國的房地產投資佔國內生產總值(GDP)13%，若計及供應鏈投入品(如建築材料、電器、家俬等消費品)，房地產行業佔中國GDP約30%。若房地產出現問題，將嚴重影響中國經濟。
Q：中國房地產市場近况如何？
A：內地樓市在過去數年不斷「探底」。中原地產大灣區指數2023年全年跌7.1%，其中深圳和廣州的指數分別下跌14%和11.4%。據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年9月百城二手住宅平均價格為每平方米14,447元人民幣，按月下跌0.7%，已連跌29個月，按年跌幅為7.13%。
■1998年
進入住宅
商品化時代
亞洲金融風暴下中國經濟受打擊，時任總理朱鎔基提出房地產改革，認為拉動內需最好的方法是激活房地產市場，因其產業鏈長，涉及建材、化工、鋼鐵等行業，中國正式進入「住宅商品化」時代，與此同時「福利分房」年代終結。其後10多年，房地產市場成為拉動中國經濟內需的「火車頭」，隨之而來的是大規模城市化、經濟高速增長，民生大幅改善。
■2008年
4萬億元
救市措施
美國爆發次按危機，金融海嘯波及全球。時任總理溫家寶11月提出總規模達4萬億元的「救市」措施，加快建設保障房是重點之一。刺激政策令房地產迅速反彈，2009年全國商品房銷售面積比2008年增長42.1%、銷售額增長75.5%，其中商品住宅銷售額增長80%。
■2010年
首次出現
「限購令」
2010年5月北京成為首個實施「限購令」的城市。此後全國各地的限購政策時鬆時緊，「限購令」成為內地房地產調控的標誌政策。
■2014年
樓市
急升
2014年起，內地展開「棚改貨幣化安置」，政府以現金補償被拆遷棚戶區居民，並鼓勵居民以補償買樓。在利好房策效應下，中國房地產市場再次熾熱——樓市量價齊升。
■2015年
積極
「去庫存」
由於供過於求，房地產投資下滑。12月的中央經濟工作會議推出多項措施以化解房地產庫存(去庫存)。有評論指「去庫存」只是將房地產產業鏈的債務轉化成城鎮居民的住房貸款，轉嫁而非消除地產商和銀行的債務壓力，可能使金融和地產體系增加風險。
■2016年
首提
「房住不炒」
12月中央經濟工作會議首次提出須堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」(房住不炒)，社會一般解讀為當時已出現樓市泡沫(房價遠遠超出其使用價值和個人購買力)苗頭，恐禍及金融體系。
■2017年
正式提出
「房住不炒」
「房住不炒」首次寫入10月的中共十九大報告，作為長期的制度安排，亦是內地政府強力監管樓市的政策，採取措施包括限購、限貸、限售等。
■2020年
「三道紅線」
遏房企過度借貸
為打擊房地產開發商過度借貸問題，8月政府提出房企融資「三道紅線」的嚴格監管要求；但房企愈來愈難借貸融資，多間房企出現債券違約或倒閉，爛尾樓處處，打擊置業信心。
■2021年
恒大
債務危機
房地產開發龍頭公司之一恒大集團發生債務違約，引爆內房危機。同年部分三線及四線城市為阻房價大跌而推出「限跌令」，如湖南岳陽、廣東惠州。
■2022年
「保交樓」和
「金融16條」
新冠疫情嚴格防控下，樓市銷售一度停頓，多地樓盤停工。7月，中央政治局會議首次提出要「保交樓」，其後人民銀行設立專項資金提供金融支持。
11月，人民銀行、銀保監會公布《關於做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展工作的通知》(俗稱「金融16條」)，從多方面穩定房企貸款發放，例如開發商可與金融機構協商，存量債務償還期限可延長一年。
■2023年
未再提
「房住不炒」
7月，政治局會議對房地產的表述沒再提「房住不炒」，改為「適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢」。
8月，恒大在美國申請破產保護，翌年1月29日，香港高等法院頒布對中國恒大集團的清盤令。據內地傳媒估算，恒大留下的爛尾樓多達162萬間，涉及600萬名業主。
■2024年
促房地產
止跌回穩
9月24日，內地三大金融監管機構公布一系列金融寬鬆政策(見封面)支持房地產市場。9月26日，中央政治局會議首次明言「要促進房地產市場止跌回穩」。四大一線城市於國慶前放寬限購政策，其中廣州全面結束為期14年的限購，北京下調外地戶籍購房最低社保年限(購買五環內住房的外地戶籍家庭社保或個稅由須繳滿5年減為3年)和首付比率等。
連串刺激措施下，內地樓市乍現小陽春。官媒10月5日披露國慶黃金周銷售暢旺，京滬穗深等大城市的一手和二手樓買賣宗數飈升；住房和城鄉建設部稱，50多個城市推出房地產優化政策，130多個城市開展樓市促銷等活動，多地特別是二三四線城市商品房銷量出現增長，形容「市場信心有所恢復」。
刺激措施也加強地產商競地入市的信心，廣州市天河區金融城望江地皮9月29日經148輪激烈競價後，最終保利以117.55億元奪地(較底價溢價33%)。此地皮是樓市「止跌回穩」政策定調後全國首宗地價超百億的成交。
■模擬試題
(1)根據封面資料，指出兩項中央政府刺激經濟的措施。(2分)
(2)參考資料，從經濟和民生兩方面解釋為何中央政府要推出措施調控樓市。(4分)
(3)「中國經濟要可持續發展，應以高科技帶動，而非依賴房地產引領增長。」參考資料及就你所知，解釋這個看法。(6分)
■參考答案
顧問教師：陳志華
(1)支持房地產市場政策，包括降低房貸利率、降低首期比率；減息降準，包括降準0.5個百分點，向金融市場提供約1萬億元長期流動資金；人行設「證券、基金、保險公司互換便利」制度。(只需提出兩項措施)
(2)經濟方面
中央政府為刺激內需，穩定經濟而推出措施調控樓市。參考資料，房地產行業佔中國國民生產總值(GDP)13%，如計及建築材料、電器、家俬等，房地產行業佔中國GDP約30%，比重很高。而且房地產產業鏈長，涉及建材、化工、鋼鐵等行業，是刺激內需的直接方法。房地產市場與中國經濟緊密掛鈎，樓市過熱或過冷也不利經濟發展，因此中央政府提出各項措施調控樓市，以防樓市失控，穩定經濟。
民生方面
中央政府為求保障人民生活素質而調控樓市。參考資料，住屋是人民生活基本需求，而且房地產市場興旺，有利鄉郊大規模城市化、經濟高速增長，有利改善民生。資料提及中央政府曾提出「房住不炒」政策，即強調「房子是用來住的、不是用來炒的」，可見如樓市炒風過分熾烈，會令人民生活素質受損。因此中央政府提出多項措施調控樓市，確保房地產市場健康發展，保障民生。
(3)高科技帶動經濟較房地產穩定
(圖三)
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[智學公民 第103期]
