標普調高明年港樓銷量預測 樓價料持平
【明報專訊】國際評級機構標普發表報告，上調本港明年香港一手住宅銷量預測，主要受到更多潛在投資驅動的置業需求影響；但由於地產發展商犧牲利潤來去庫存，樓價應該只會持平發展。
一手成交量料升至兩萬伙
標普指由於需求動態正在改善，將提升銷量，而放寬抵押貸款利率及租金收益率提升均是需求胃納的正面因素。
此外最新的政府市場刺激措施為基金、公司和富人的投資打開了更廣泛的大門。該行根據年初至今的成交量數據，適度調高2024年一手成交量的預測，從之前的15,000至17,000伙調高至18,000伙左右。鑑於潛在投資需求增加，該行預期2025年整體一手成交量將進一步攀升至約20,000伙。
不過，該行認為供應過剩情况仍在未來數年持續，截至今年9月，香港住屋存貨量為21,000伙，超出過去5年平均年需求量，過去高峰為2019年的21,108伙。
現時約有77,000萬伙新供應正在施工中，並將於未來3至4年內完工，意味着平均每年新增供應量為19,250至25,667伙。
標普指出，未來3至4年供應量已達到香港政府訂下10年私人住宅供應目標的80%。為了去庫存，該行相信香港開發商將持續採取保守的定價策略，並將阻礙香港樓價反彈。該行維持2025 年樓價持平的預測，而由年初至9月，本港樓價已下跌約7.5%，與該行之前預測的5%至10%跌幅相符。
二手市場的賣家亦會對其住宅物業進行保守定價，以保持對一手樓的競爭力，亦是為何限制了香港樓價上升空間。
發展商EBIT利潤率已跌至15%
本港地產發展商將進一步面對利潤壓力，因他們要將地價較高時買入的住宅項目入帳。該行此前對20家香港發展商作廣泛抽樣調查，顯示其物業發展的EBIT利潤率已從2020年的43%跌至去年的15%，並預期發展商在將這些低利潤項目入帳時，將會令2025至2026年的利潤進一步受壓。
不過，標普亦指出，大多數地產發展商有能力削減土地支出，以控制債務和槓桿作用，而不危及未來一到兩年的市場份額。而他們具有此靈活性，全因他們多已擁有足夠土儲可作開發。
