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加拿大按揭和房屋公司(CMHC)今年9月將會公布「共享股權抵押貸款」計劃細節。
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[昔日明報]

 
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 論者評共享股權抵押貸款
未能助更低收入家庭置業

【明報專訊】聯邦自由黨政府新鮮出爐的財政預算案,對於首次購房者的幫助不少,甚至動用聯邦機構以參股的方式進行資助,減輕購房者的按揭負擔。為此,聯邦政府在3年內將撥款12.5億元,將其稱之為「共享股權抵押貸款」計劃。

從功能上來看,這個計劃近乎於一種幾乎無息的貸款,而且在購房後的未來幾年內,不需要任何回報。

但並不是每家都能享受這樣的福利,只有家庭年收入不超過12萬元的人家,而且還能拿出房價的5%作為首期,而且屋價最多只能是申請人家庭年收入的4倍,即房價不超過48萬元,才有資格獲取加拿大按揭和房屋公司(CMHC)的資助。

房屋公司原本的職責,是為房屋按揭提供保險,以支持加拿大絕大多數的住房市場,如果上述計劃得以實施,房屋公司的作用將會更大。一旦獲得申請,房屋公司就會按房屋的新舊來提供不同的資助。如果是新建的房屋,房屋公司的資助款會是房價的10%;如果是二手房,則只提供房價的5%。

這筆錢將會是房屋公司以入股的方式計入這筆房產,而購房者獲得這筆貸款之後,其向銀行申請按揭的數額也隨之減少,還貸的負擔自然也減輕。

舉例來說,如果一位首次置業者想要購買一個價格40萬元的房屋,他們必須首先能提供2萬元的首付。通常情況下,購房者就要向銀行爭取38萬元的按揭,但在新規則下,如果要買的房屋是新建的房子,那房屋公司就會提供4萬元的無息貸款,並以此換取該房產10%的股份。

此事買家要向銀行申請的按揭貸款數額,就降到了34萬元,不再是之前的38萬元。以年息3.5%,還款期為25年的標準按揭計劃來計算,買家每月的還款數額就可以節省200元,每年可節省的成本超過2700元。

雖然房主最終還是要償還房屋公司的股份,但不必在借到錢之後就必須開始還錢,而是可以等到他們將該房產出售之後,除非他們自己願意早還。

目前還不清楚的是,房屋公司的這筆貸款會不會有利息,如果房主的房產價值上升,將來賣出更高的價錢,屆時還給房屋公司的錢,是按售出價的10%,還是按原來購入時的10%?

對於聯邦政府的這個計劃,德勤(Deloitte)會計師樓的首席經濟學家亞歷山大(Craig Alexander)認為這是一個「聰明的主意,利大於弊」。

「你需要注意,政府最終不會制訂出哄抬價格的政策。總的來說,這個計劃可以幫助更多的加拿大人開始攀登住房階梯。」

聯邦政府預測,在未來3年內,該計劃可以創造10萬首次置業者。但加拿大皇家銀行首席經濟學家賴特(Craig Wright)則認為這是一個自找麻煩的解決方案。

他引用2016年政府人口普查的結果稱,當年約有67.8%的加拿大人擁有自己的房屋,其中卡加利(73%),多倫多(66%),高於許多國家。就連美國也只是63.4%,而且還在迅速下降。其他國家的首都,例如巴黎(33%)、柏林(37%)和倫敦(47%)。

就連更喜歡租房住的滿地可市居民,自主擁有產權的市民也有55%。由此賴特認為,加拿大不存在房屋所有權問題。聯邦政府推出這個計劃,動機更多是關於政治而非政策。

而且如果該計劃實施不好的話,之前聯邦政府給房地產市場採取的降溫措施都會付之東流。那些措施包括限制貸款條件,設定最頂首付標準、強制進行按揭貸款壓力測試等。

「需求現在就將出現,而供應要在稍後才出現。並且在短期內,價格可能還會走高,所以,你更買不起房子。還有一個問題,如果房價下跌,向房屋公司還債時,是不是可以少還一些?」

加拿大政策選擇中心的經濟學家麥克唐納(David MacDonald)也認為,該計劃並沒有真正幫助人們以更低的成本賣方。

「從房屋公司獲得的新貸款,或者是從RRSP處抽取更多的資金,都不能使住房更便宜,只是多了一個必須償還的融資渠道。」

首次購房者從RRSP中抽取的金額,從過去十年的2.5萬元上調到3.5萬元。而且那些離過婚或與同居伴侶分手的人,即便不符合首次置業的標準,也可以參加上述計劃。

類似的政策曾在中國提出,結果導致了許多地方的離婚率大增,不少夫妻假離婚以避開對非首次置業者購房的限制。此外,聯邦政府還將擴大其2017年啟動的計劃,以資助廉租屋的建設。去年,它加強了租賃建設融資計劃,增加了1.4萬個居住單位,而此次的預算還將為該計劃增加9年的資金。

對於現有計劃增加100億元的成本,聯邦政府表示到2028年將有42500個新的廉租單位加入加拿大的待租存量。

房屋交易的數額愈來愈大,交易方式也愈來愈複雜,聯邦政府也隨之加緊收稅,去年就多收了1億元。

嘗到這個甜頭之後,聯邦政府在未來5年之內將向加拿大稅務局提供5000萬元,加強打擊下列交易時出現的逃稅行為:

•報告出售主要住所;

•確保出售第二處房產需繳納適當稅款;

•報告房地產翻建的收益;

•報告房屋銷售佣金為應稅收入;

•建築商在新屋銷售上收取GST或HST。

政府表示,加強打擊逃稅的行動,不但能彌補投入,還能在未來5年內帶來6800萬元的收入。

 
 
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