灣區熱搜：今年新供應飈 穗甲廈空置率料升 仲量聯行預計仍處調整期 租金續受壓

灣區熱搜：今年新供應飈穗甲廈空置率料升仲量聯行預計仍處調整期租金續受壓

[2025.01.22] 發表

【明報專訊】仲量聯行日前發表2024年廣州甲級寫字樓租賃市場回顧及2025年展望。去年廣州甲級寫字樓空置率按年下降0.4個百分點至21%，主要是去年新增寫字樓面積大幅減少，以及淨吸納量上升所致。但2025年全市甲級寫字樓新增供應量將逾100萬平方米，預料今年全市甲級寫字樓空置率上升3個百分點，租金亦繼續受壓。

明報記者陳子凌

去年平均月租跌7.5%

近半租戶「平遷」省成本

仲量聯行數據顯示，2024年廣州市新增甲級寫字樓面積為33萬平方米，按年減少約55%，令截至去年底全市甲級寫字樓總存量只升4.1%至831萬平方米；與此同時，去年甲級寫字樓淨吸納量按年增加16.3%至29.4萬平方米，在新增供應減少下，去年甲級寫字樓空置率下降。不過，雖然去年全市甲級寫字樓新供應有減緩，但需求緩慢復蘇之下，大部分業主的去庫存壓力猶存，令租金水平仍未見底，截至去年底全市每月平均租金為每平方米130元(人民幣，下同)，按年下跌7.5%(見表)。?

需求方面，廣州甲級寫字樓市場仍處於調整期，且結構調整趨勢更加顯著。從去年租賃成交分類看，其中20%為續租，31%是從乙級寫字樓或產業園「升遷」至甲級，有近半數則是平級搬遷(見圖)，而且受制於大部分企業支出收縮的影響，這類平級搬遷是以節約成本為主，因此，去年租賃表現較好的項目，是位於琶洲及廣州國際金融城兩大新興商業地段租金水平較吸引的新落成甲級寫字樓。

行業的租賃需求也在變化。傳統租戶支柱行業中，金融、專業服務業租戶需求整體保持審慎態度，雖然細分來看，證券、基金、保險及留學服務機構的新增租賃需求相對較高，但主要集中於中小面積，大面積租戶的租賃決策仍較為保守。據仲量聯行統計，去年全年金融及專業服務業租戶的新增租賃成交中，近八成的成交面積在1000平方米以下。

律師跨境電商遊戲業擴充需求高

相對而言，遊戲、新媒體、數碼商務服務等科技互聯網行業的需求無減。據仲量聯行統計，科技互聯網企業新增租賃成交佔去年新增租賃面積的34%，約為專業服務業的兩倍，金融業的3倍。仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗指出，去年有2000平方米或以上成交面積的行業當中，以律師、跨境電商及遊戲業最突出，這與去年企業出海趨勢加速、業務快速增長有關，但江婧麗強調，相關行業雖有擴充辦公室的需求，但選址仍受到行業聚集、支出上限等多重因素影響，因而集中於琶洲、廣州國際金融城等租金價格較傳統商業地段低的新興地段，短期內較難驅動全市整體寫字樓市場全面復蘇。

新供應料集中新興地段如琶洲

展望2025年，仲量聯行指出，今年廣州新增甲級寫字樓面積將逾100萬平方米，大部分新增供應集中於琶洲和廣州國際金融城。雖然自用需求將有望幫助消化近四分之一的新增供應面積，支撐市場淨吸納量，但整體而言全市空置率預料上升3個百分點至24%，平均租金也將繼續受壓走低。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪認為，去年第三季末中央推出一攬子刺激政策，加上今年宏觀政策回復寬鬆，有效滿足市場資金需求，當政策效果顯現，將有助改善社會預期和提振市場信心，支持甲級寫字樓租賃市場平穩度過調整期。