活在灣區：戴德梁行料灣區樓市最差情况已過
【明報專訊】港人周末日北上消費成為風潮，同時在內地睇牙及接受醫療服務愈來愈被港人接受。交通上在港珠澳大橋、高鐵及深中通道建成後，港車北上交通時間大為縮減，社交媒體上經常有網民討論大灣區租買樓時機及地點，特別是珠海或中山。戴德梁行發表報告，預期大灣區住宅及商業物業市場最差情况已過去，惟供應仍然要待市場消化。支持其觀點的是大灣區部分城市6月一手住宅成交量創過去一年新高，預期成交宗數下半年有望回升5%。
明報記者 龍彩霞
今年上半年在環球息率高企下，大灣區整體一手住宅銷售數字雖較去年同期減慢，然而市場氣氛在5月份利好樓市政策出台後逐步回暖。展望下半年，隨着三中全會提出賦予各城市政府樓市調控自主權，因城施策，預計可為樓市注入動力，推動下半年住宅交投和價格回穩。在大灣區多個城市中，戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，看好中山，因為深中通道開通令不少深圳市民移居中山，支持中山房地產市場成交。
廣州6月一手網簽創1年高
截至今年6月，中國住宅市場持續調整，投資、銷售面積下降，土地市場供需縮減，整體置業需求信心依舊不足。陶汝鴻表示，大灣區住宅市場仍處於鞏固期，各種調控政策陸續推出，重新釋放換樓買家需求，有助穩定市場信心，並帶動成交量上升，支持2024年下半年樓價平穩發展。同時，大灣區的基建交通設施不斷提升，住宅市場將受益於更便捷的流動性。仲量行發表報告指出，中央爭取內地實現全年5%左右經濟增長目標，預計中央將持續加強和改善宏觀調控、實施更積極的財政政策和穩健的貨幣政策。 「三大工程」(保障住宅建設、城中村改造及「平急」公共基礎建設)在一定程度上可望對冲房地產市場下行對宏觀經濟的影響。大灣區房地產市場仍處深度調整之中，整體樓市向好仍仰賴買家信心復蘇。花旗投資策略及資產配置主管廖嘉豪表示，內地政府持續購買過剩房地產庫存。該行預計即使內房庫存需21個月消化，但樓價將在6至9個月內加速穩定。
中原大灣區發布6月大灣區指數報100.22點，已連跌13個月，指數按月跌0.47%，多個指數跌幅明顯收窄。主要因為內地救市新政下，效果漸浮現，廣州6月份一手網簽達7623宗，創2023年6月以來新高，二手網簽更突破1萬宗達10,456宗，較5月升33%。深圳推「528新政」後，一二手成交量亦飈升，二手成交達5309套，創40個月新高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2024年上半年，不論香港或內地經濟復蘇均未見理想，內房更相繼爆雷，內地樓市氣氛薄弱，各地方政府於第二季開始推出救市措施，如認房不認貸，降低首付比例及減息等，有關措施效果於6月份漸顯現，成交量率先上升，樓價亦漸受控，預料下半年大灣區樓價將可企穩。
中山 受惠深中通道通車
陶汝鴻表示，上半年一手房價於大灣區9個內地城市升跌大致參半(見表1)。隨着深中通道的通車，「深圳上班，中山生活」可以落實。深中城際(深圳地鐵33號線)和南珠城際(廣州地鐵18號線)中山段今年將動工，未來來往廣深十分便捷。中山樓市現在最大的問題，還是二手房成交量太低了。有大灣區買樓討論區網民表示，在中山買樓的人，基本上都要做好買樓容易、賣樓難的心理準備。中山內灣區樓價較低，因為憧憬深中通道開通，馬鞍島樓價曾從每平方米8000元升至超過3萬元人民幣，現在回調至2萬多元。
中山經濟增長較深廣低，且金融業發展不如深圳，隨着深中通道開通，中山前景較之前明朗。由中山中原提供的數據，2024上半年住宅網簽前三名為坦洲鎮、火炬、馬鞍島。坦洲鎮以1540套登頂成為全市網簽最多的鎮街，火炬和馬鞍島，分別以1327套、1090套緊隨其後。
深圳 龍華龍崗受惠鐵路建設
戴德梁行深圳二手房價指數2024年上半年跌1.9%，深圳樓市整體情况不算好。深圳樓市還處低位橫盤調整，陶汝鴻表示，下半年大灣區銷售數字及房價會慢慢回升。隨着救市政策的加碼，深圳把首付降到兩成，貸款利率降低後，深圳二手房的成交量回升，以這個速度，真正的去化周期將降到12個月以內。當一個城市的去化周期在12個月以下時，如果能夠連續3個月成交量上漲，預料會帶動樓價回升。深圳樓市目前處於回升分水嶺。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，大灣區內地城市新盤成交量增長集中在優質樓盤，導致兩大變化：一是以未來發展概念為主要賣點的樓盤對買家吸引力減弱；二是內地放寬限購令、樓價下跌、匯率變化等因素導致更多港人在大灣區內地城市置業，當中以深圳、廣州及中山為熱門地點。他們購置住宅作自住的比例較疫情前上升。惠州、中山等地適宜養老度假的經濟型海景樓盤受到青睞。除了深圳口岸附近樓盤備受香港買家追捧外，隨着鐵路交通網絡更加便捷，龍華、龍崗等樓價更低的北部地區也開始備受注意。
珠海 深珠通道落實關鍵
珠海給人的印象是適合養老，環境和生活節奏都很舒適，有意打造成小香港。陶汝鴻表示，珠海樓市潛力在於未來深珠通道落實的情况。未來，珠海將持續發展高端旅遊產業，推動高新技術產業發展，吸引人才和資本流入，珠海很可能成為國際化的城市。
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