【明報專訊】香港地小人多，即使政府不時推出「辣招」打擊樓宇炒賣，受不同因素影響，樓價仍居高不下。年輕人置業困難，租金愈來愈貴，「土地問題」被視為住屋問題的根源。1970年代起，政府在住屋需求不斷增加下，把公屋大廈愈建愈高，但時至今日，樓宇向上發展已不能滿足需求，有地產發展商為了在有限的土地資源下創造最多的單位，把新單位圖則面積一再縮小，大量「納米樓」隨之出現。「納米樓」為何出現？衍生什麼問題？

何謂「納米樓」？

現時市場最袖珍的新盤單位，為俊和牽頭、現仍待批發預售樓花同意書的屯門樓盤菁雋(T PLUS)，最細單位實用面積僅128平方呎，發展商表示單位是以學生宿舍為藍本；至於�琣a何文田加多利軒、北角尚譽，最細標準開放式戶亦只有161及163平方呎，為市區近期最迷你單位。一個標準私家車車位為5米長，2.5米闊，即12.5平方米，相當約135平方呎，即納米單位隨時比一個車位還要細。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才2016年10月在報章撰文，指近年香港地產發展商興建私樓單位有愈建愈細的趨勢，從過去一個單位最少有兩房、實用面積200多平方呎的「微型單位」，慢慢轉至一房，甚至是開放式，即沒有任何房間且只有百多平方呎的「納米單位」。

發展局、運輸及房屋局綜合回覆《明報》查問時稱，政府沒就納米樓單位下定義，但多名建築及測量界人士，包括香港測量師學會前會長何鉅業均提出，以屋宇署對住宅單位的「實用樓面面積」定義計算，面積低於15平方米(約161平方呎)的樓盤已可劃線為納米盤。

「納米樓」現象：４年增11倍

據《明報》統計屋宇署2012至2016年就新建私樓項目批出的動工紙資料，以屋宇署實用樓面面積(Usable Floor Area)計算，面積小於15平方米(約161平方呎)的「納米樓」單位，2016年獲批興建達2657個，較2012年�C升逾11倍，佔2016年新建單位13%。

一梯愈來愈多伙

因納米單位細小，發展商可增加每層樓的單位數目。如屯門「菁雋」提供356伙，樓高21層，扣除頂層8伙特色戶，平均每層達29伙；紅磡的「環海?東岸」一梯更多達36伙。香港建築師學會原會長吳永順認為，這是為讓更多單位攤分升降機、走火梯和走廊等公用設施，把收回的空間放入實用面積。他指上世紀香港移民湧入，住屋需求大增，一梯有大量單位的樓宇曾經流行，如1968年落成的西灣河太安樓，每層多達68伙。後來社會進步，較流行一梯只有8至10伙；吳永順感嘆本地社會富庶了不少，每層伙數卻不減反增，單位愈變愈小。

◆樓宇面積計算

政府2013年4月起實施《一手住宅物業銷售條例》，規定所有一手住宅物業只可採用「實用面積」表達其面積及售價。地產代理監管局2013年1月起要求地產代理從業員必須向二手住宅物業的客戶提供物業的「實用面積」及以此計算的售價資料；另外，屋宇署文件時會採用「實用樓面面積」。兩者分別如下：

1. 實用面積(Saleable Area)

實用面積指住宅物業的整體樓面面積，包括構成該物業一部分的廚房、廁所、牆身、露台、工作平台、陽台，但不包括冷氣機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋(單位連接天台或平台的有蓋樓梯及相關面積)、前庭或庭院任何項目的面積。

2. 實用樓面面積(Usable Floor Area)

實用樓面面積指住宅物業內的樓面空間總和，不包括樓梯、公眾通道空間、升降機等候處及任何為建築物而提供的升降機、冷氣系統或相類設施，甚至廚房、牆身、洗手盆、抽水馬桶所佔用的空間都不計算在內，故較實用面積為小。

◆納米樓宜居嗎？

聯合國「適當住屋權」定義

聯合國《經濟、社會和文化權利國際公約》提到「適當住屋權」是指每個人享有「安全、和平和有尊嚴地居住某處的權利」。據聯合國人類居住規劃署資料，「適當住屋」最低須符合一定的基本條件，包括：

?居住者可享有安全食水、足夠衛生及煮食設施等

? 若住屋成本危及或損害居住者享有其他人權，例如接受教育、工作等權利，即不能視為適當住屋

建築師：怪則百出 設計不人道

吳永順2016年10月在網上撰文指出，過去住屋有客飯廳、睡房、廚房及廁所，而廁所有「三件頭」，即坐廁、洗手盆和浴缸或花灑亦是常識，但現在「一房沒廳」和開放式廚房已成「例牌」，更出現不少「奇則」，例如廁所沒洗手盆，如廁後要到外邊洗手，坐廁和淋浴間處同一空間，另有部分實用面積已只得160平方呎，卻包括20平方呎環保露台。建築師解端泰亦在港台節目表示，近年180平方呎或更小的單位主導市場，實用性和質素屢見新低，樓盤圖則愈畫愈差，他質疑「難道我們(建築業界)的所謂創意，都像附了魔般被行使在那些不人道的節點之上？」

社評：投資價值存疑 業主難轉手

《明報》社評提及，這類小單位雖細小，由於坐落市區，呎價動輒超過2萬元，售價以數百萬元計。居住在這類空間，實際支出與生活質素不成比例，假如樓市泡沫爆破，這類單位的價值會承受嚴峻考驗。時任發展局長陳茂波2016年12月表示，納米單位投資價值存疑，有買入易、賣出難的風險。《明報》投資及地產版主編陸振球2017年2月撰文指出，大量「納米樓」推出，這類單位的升值潛力會較差，而巿場側重供應「納米樓」又會令較大單位短缺，或推升換樓單位的售價，「納米樓」的業主更難換樓。

心理學家：影響健康及情緒

註冊臨�H心理學家葉妙妍表示，長期住在過於擠迫的環境或影響情緒，包括加重壓力、焦慮及抑鬱等，且更易和家人衝突，也會影響身體，包括腸胃不適、腎上腺素升高，令人更暴力等。葉又表示，環境擠迫對人的影響是分階段的，例如兒童在擠迫環境可能變得內向、自卑及沉默寡言，青少年則會表現得不喜歡留在家中，在外流連，而在家時與家人衝突的機率都會增加。

■各方意見

香港樓價高企，港人飽受住屋問題煎熬，有人認為年輕人上樓需求大，又難以負擔大面積單位，細單位自然成為趨勢。但細小如「納米樓」，面積堪比私家車位，狹窄程度「歎為觀止」，亦令人質疑影響住客的生活素質。

政府：有一定需求 助年輕人上車

“ 發展局長馬紹祥2017年接受電台訪問時，回應「納米樓」的現象，稱政府留意到相關情�G，但樓價高企下，納米樓面積雖細，買樓者負擔相對較小，較易「上車」(首次置業)，故市場對此類迷你戶有一定需求。他又指納米樓較多出現在市區，可方便年輕人工作及社交生活。 ”

發展商：設計適合市場產品

“ �琣a營業(一)部總經理林達民認為，迷你單位是國際大都會必然趨勢。他表示，社會現實是大部分人買不起樓，如發展商不提供低樓價的產品，不少人沒買樓機會，將來樓價再升，置業就更加困難，而迷你單位給予市民「上車」機會，他們日後能再按個人負擔能力換樓。俊和董事潘志才則解釋，旗下的迷你單位以學生宿舍作設計概念，從沒聽過家長投訴宿舍面積太細，又稱「紫禁城再大，皇帝都係�埜i�H，年輕人需要的是一個房間」。 ”

建築師業界：反映「賺到盡」心態

“ 香港建築師學會會長陳沐文稱，發展商視住宅單位為商品，起樓屬純粹商業行為，因此單位的開價及開則是「計買家經濟能力而非考慮是否宜居」，加上政府及銀行業界規定九成按揭只適用於400萬元或以下單位，發展商於是將新盤單位愈做愈細，令買家更易取得按揭，市場湧現大量納米盤。但他指這些細單位事實上達每呎2萬甚至2萬多元的水平，比一般單位更高。

建築師解端泰則形容地產商「賺到盡」，先推算市民最高負擔金額，減除利潤及成本後才決定樓盤單位尺寸，結果在建築成本高昂下，單位愈劃愈細，是「將貨就價」。 ”

買家

“ 最細單位為197平方呎的「環海．東岸」2015年9月開售，單日便售出逾300伙，佔即日可售單位逾八成。買家張小姐購入一個「環海．東岸」開放式單位作投資，她稱不擔心本港樓價會下跌，加上單位銀碼細，即使整體樓價下跌，涉及金額亦不多。 ”

《明報通通識 第443期》