【明報專訊】聯邦政府於今年預算案中提出的「首次購房者鼓勵計劃」(First-Time Home Buyer Incentive﹐FTHBI)﹐已經於周一(2日)生效。凡加拿大公民､永久居民､或持有合法工作證的人士﹐只要符合首置資格﹐都可向政府申請免息貸款﹐但國際留學生則不包括在內。

提出申請的﹐可以是一個人或以上﹐關係可以是夫婦或朋友﹐但所有人一年的稅前總收入不能超過12萬。聯邦政府可貸出的款額﹐新屋是10%﹐二手的為5%。貸款額亦不能超過申請人年收入的4倍。貸款年期最長為25年﹐還款額則以物業出售或估算出來的價值的5%或10%(視乎借貸多少)計算。

其中一方須從未置業

據Sherwood Mortgage Group的按揭經紀郭澤文表示﹐只要符合以下其中一項﹐都符合首置資格﹕申請人過去從未曾置業﹐又或夫婦二人其中一方過去從未置業﹔已離婚或分居夫婦﹔在過去4年在加拿大未曾擁有物業。由於借貸資格牽涉的情況比較繁雜﹐有意者最好向相熟的專業人士查詢。

但他提醒﹐政府定出的4年期並非以新置物業的交吉日倒數48個月來計算﹐而是追溯48個月後､當年的1月1日計起。假設申請人新買物業於今年11月1日交吉﹐倒數4年﹐並非是2015年的11月1日﹐而是以2015年1月1日計算。申請人在這段時間在加拿大沒有物業﹐都合資格。

上限不可超申請人年收入總和4倍

郭就提醒申請人﹐買物業﹐落「柯化」(offer)前﹐最好先跟按揭經紀計清楚日期﹐確保符合貸款資格﹐就可免麻煩。

申請人實際可向政府貸款多少﹐則視乎買的是新屋﹐抑或是二手物業。新屋可借入屋價的10%﹔二手的則最多可借5%。不過﹐上限一定不可超過(一個或以上)申請人年收入總和的4倍。

此外﹐尚要看看申請人每月的基本開支﹐如水電費､地稅､管理費﹐以及歸還私人貸款﹐如每月信用卡數或汽車貸款﹐佔其收入的比例。基本開支的比例不能超過收入的39%﹔私人貸款支出則不能超過收入的44%。

假設一對夫婦只能依賴政府免息貸款「上車」﹐而兩人的年薪為10萬元﹐他們最多可取得政府40萬元的免息貸款。若兩人只有3萬元作首期﹐換言之﹐他們只能購入43萬元左右的物業。但以多倫多屋價之貴﹐選擇不多。

郭則稱﹐的確在一些大城市如多倫多､溫哥華等﹐政府貸款只能買入一個二手柏文單位﹐但政策全國各地適用﹐數十萬元在一些小鎮地區仍足以置業。

郭澤文說﹕「政府借出的錢是免息貸款﹐還款年期最長25年。如中途賣屋﹐就在賣屋時計算﹐政府會收回物業當時價值的5%或10%(視乎借多少)﹐如賣屋就以售價的5%(或10%)﹐屋價賺蝕﹐政府都會承擔﹔如申請人過了25年都不將物業出售﹐就要由公證行做物業估價﹐歸還當中的5%或10%。」

他又提醒﹐銀行貸款為第一按揭﹐政府的貸款屬於第二按揭﹐正因如此﹐故律師費亦偏高。

此外﹐在加拿大置業﹐若首付低於屋價的20%﹐便要購買按揭保險。有申請人以為﹐自己支付10%的首期﹐另外10%則來自政府免息貸款﹐便可省卻按揭保險。但事實上﹐這情況並不適用﹐申請人仍需要自行購買按揭保險。

郭認為﹐聯邦自由黨推出的這個政策頗複雜﹐牽涉年期又長﹐由審批申請到追債﹐估計行政費用所花不菲。

他說﹕「其實﹐很多人並非供不起樓﹐問題是房屋按揭的壓力測試太緊﹐令人無法取得貸款。」