【明報專訊】有內地學者認為，當年土地批租和拍賣制度是一項突破，而土地所有權和使用權的分離，更是繞開了意識形態的阻礙，但導致今時今日各種問題的核心，還是因地方政府為保障財政收入而要靠賣地，「土地財政這條路，到今天已經走到了盡頭」。不過，在房產稅制度仍然難產、保障住房亦未成熟的情�G下，要如何實現中央自十八大以來要求的「房地產調控長效機制」，仍未有明確方向。

因貪腐公開招標 地價只升不降

廣東省房地產研究會執行會長韓世同接受本報訪問稱，早期內地住房都是單位福利，社會沒有「產權」概念，普通老百姓工資很低，「連買下自己的單位福利房都有困難，不要說買商品房了」。他認為，自從前任總理朱鎔基1994年的分稅制改革開始，因為稅收大部分被中央「國稅」收走，地方政府為平衡收支，要走上靠土地出讓金和地產商繳稅補充收入的「土地財政」之路。政府可以用「協議轉讓」模式與發展商合作，導致嚴重的貪腐問題，令中央在2004年終結「協議轉讓」，所有土地使用權必須公開招投標，這又產生另一問題，就是政府壟斷供應、操縱價格，令地價只升不降。

「把房地產作為支柱產業是非常非常錯誤的，各行各業都需要土地，把房地產作為支柱產業，會導致經濟不穩定，在強的時候過強，弱的時候過弱，也會影響政府配套、醫院、學校等的建設。」韓世同說，各國都對房地產的金融屬性有所控制，而香港和新加坡之所以不干涉私樓市場向高價發展，「是因為保障體系做得好，內地在這個方面卻沒有學好」。

韓世同說，時至今日，城市周邊再也沒有便宜農地可以徵收，地價過高也令開發商謹慎競投，導致不少土地流標。中央十八大要求建立房地產調控長效機制，建立多渠道供應體系、多層次的保障體系，但內地的房產稅、共有產權等制度仍在探索之中，今年正式提出國地稅合併，是否最終能解決地方政府收入問題，值得繼續觀察。

(改革開放40年)