利淡因素仍多 港樓易跌難升
在《明報》財經與奧國經濟學院合辦的投資講座中，三大樓市專家亦深入分析了「後脫歐」時期香港樓價的走向。紀惠集團行政總裁湯文亮、冠域經濟研究中心主任關焯照、明報投資及地產版資深主編陸振球均認為，香港樓市下半年面對許多不利因素，賺錢實在不容易，因為影響香港樓價的原因很多，即使英國脫歐導致政經局面波動，環球息口持續低企，但港樓仍未可鬆一口氣。
個別市場人士將是次英國脫歐與2008年金融海嘯相提並論，當時環球經濟及股市要靠各國政府「放水」、將息口降至零水平來渡過難關。湯文亮憶述，金融海嘯發生後，他與姐姐、紀惠集團主席廖湯慧靄已認定是次低息環境會很漫長，至少維持5年，「香港如是，美國如是，經濟仍然疲弱，一旦加息投資者便會拋售物業。」
雖然美國聯儲局於去年底終於加息，結束近7年的零息周期，惟至今未有再加，息口仍處低位。湯文亮分析，聯儲局由始至終根本不希望大幅加息，而是次英國公投脫歐帶來的不明朗因素，可望令該局進一步延遲加息，「英國未來兩年要就脫歐與歐盟各國展開談判，磋商新的貿易協議，過程漫長而且期內難免對環球經濟構成影響。我覺得耶倫會好開心，因為她未來兩年都有藉口不加息了。」
香港實行聯繫匯率，息口長期走勢跟隨美國；若聯儲局一如湯文亮預期在未來兩年按「息」不動，港息亦可望繼續在低位徘徊，減低按揭利息開支，利好香港樓市。不過，香港住宅新盤供應在今後3、4年料大幅增加，令樓價面對下行壓力，湯文亮說：「新樓供應真的很多，我會以『海量』這兩個字來形容。這令我想起美國2008年金融海嘯後，美國當地發展商的新樓愈賣愈廉，一個項目分多期發展，但新開售的第二期較早前賣出的第一期更廉宜，結果銷情亦很緩慢。香港樓價目前主要問題是供應(過多)，息口影響已並非這樣重要。」
數據顯示，香港土地及房屋供應明顯增加，由2015至2016年度開始的5年期內，公營房屋總落成量較前3個5年期落成量高；截至4月官方統計，未來3至4年私人住宅單位的潛在供應達9.2萬個。不過，雖然供應排山倒海而至，湯文亮認為，已持有市區物業者不必自亂陣腳，因為新供應主要集中在新界區。他強調，市區住宅供應有限，長遠仍然看升，故他建議業主即使希望換樓，也不應該沽出市區舊樓轉買新界區新樓。
陸振球則相信，即使香港低息環境持續，樓價亦不一定上升，因為息口只是影響樓價的其中一個因素。他解釋，1992年鄧小平南巡後中國經濟再次起飛，帶動香港經濟高速增長，加上聯儲局因為美國經濟衰退需要減息，而港息亦隨之下調，「兩個因素一挾樓價即上」；但目前即使香港息口於低位徘徊，惟經濟表現卻乏善足陳，同時出現利好及利淡因素，料樓價難以出現明顯升浪。
另外，陸振球認為，英國脫歐公投，加上以出位言論見稱的特朗普成為美國共和黨總統候選人，反映英美普羅大眾對貧富懸殊的不滿。他解釋，在上世紀70年代，1%最富有人口擁有全球不足10%財富，惟目前有關比率已升抵25%，即1929年美國大股災前的水平，是危險信號，「若所有錢均集中在少數資本家手上，一般人便無錢消費，經濟如何保持增長？當時的結果是長達10年的經濟大蕭條。」
陸振球指出，在1997年香港居民自置居所的比率為45%，隨着時任行政長官董建華跟着數年大幅增加土地及住宅供應，該比率於2004年曾增至54%，惟再過逾10年後，目前該比率為50.2%，反映物業擁有權愈來愈集中，「更多樓畀有錢人買咗，然後租畀無錢人，正在加劇社會不穩」。關焯照指出，根據美聯物業的數據，去年第四季一手住宅成交價低於同區的二手樓，反映發展商看淡後市；而近日新鴻基地產(0016)及長實地產(1113)兩大發展商先後推120%及123%的按揭計劃「幫助」買家上車，更屬明確看淡的信號，「我估計他們也知道樓價有壓力，擔心如果現時不把單位賣出，將來要以更低價才可出貨。」
根據關焯照的分析，香港經濟及就業市場表現是決定樓價走勢的關鍵因素。他憂慮目前香港經濟穩定的局面難以持續，原因是勞工市場正在轉弱，預示失業率將上升，擔心未來經濟會出現「陰乾」情况或長期停滯。綜合上述分析，關焯照建議買樓小心為上，「如果你真的一定要買，也要肯定自己可以守到，才好現在入市」。明報記者 葉創成
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