公屋屋仔屢破頂 鳳德實呎$15,476 126呎細過車位 分析﹕投資者熱捧
【明報專訊】市場連環誕生「公屋王」，正當將軍澳景林邨有開放式戶實呎高見15,359元，呎價創全港公屋新高之際，向來盛產公屋王的黃大仙鳳德邨，一伙實用126方呎、面積較車位更細的開放式戶實呎高見15,476元，成為最新公屋王。有分析員指由於公屋管理費遠低於私樓，深受投資者歡迎，致令實呎做價一浪高於一浪。
租置計劃 72％單位售出
事實上，房委會1998年推出「租者置其屋計劃」，讓公屋租戶可選擇以折扣價購買所住單位，但其後因亞洲金融風暴令樓市逆轉，政府2002年重新定位房策，包括決定05年推出最後一期租置計劃，終止出售公屋單位。房屋署資料顯示，已實施的租置計劃下包括39個屋邨，涉及約18.4萬個可出售單位，截至去年3月底，共有近13.3萬個公屋單位已售出，佔整體約72%(見表)。隨着樓價上升，該批早年買入公屋的業主，手持物業亦水漲船高。
過去5個月公屋連環破頂
樓價升勢急促，全港首5個呎價最貴的公屋均於過去5個月內誕生，包括兩個黃大仙鳳德邨單位、兩個將軍澳景林邨單位及一個藍田德田邨單位，全為不足200方呎的開放式戶，實呎由約1.39萬元至1.55萬元(見表)。
最新登上「公屋王」第一位的鳳德邨單位，實用面積僅126方呎，甚至較最細新盤屯門菁雋128方呎還細2方呎，同時較約135方呎的標準私家車車位更細。富誠地產分行經理陳錫金表示，該單位為銀鳳樓低層53室，以195萬元成交(已補地價)，實呎15,476元，實呎創全港公屋新高，料新買家為投資者。以單位市值月租約8500元計，料租金回報約5.2厘。
鳳德兩連約放盤 叫價實呎1.78萬
土地註冊處顯示，原業主1999年以9.7萬元購入(未補地價)，並於2013年至2015年期間，先後4次向中潤財務及卓爾金融集團等借貸，4次借貸金額涉及89萬元，是購入樓價的逾9倍，其間亦有償還債務，惟該業主已破產。陳續稱，鳳德邨目前仍有兩伙開放式戶放盤，均連租約，實用分別為140方呎及160方呎，叫價各為250萬元(已補地價)及285萬元(已補地價)，實呎約1.78萬元，若售出，實呎呎價有機會再創全港公屋新高。
另一邊廂，將軍澳景林邨亦有開放式實呎高逾1.5萬元，為全港公屋次高。市場消息指景桃樓高層28室，實用面積153方呎，以235萬元成交(已補地價)，實呎15,359元，媲美區內新盤呎價，買家為投資者，以單位市值月租約8000元計，料租金回報約4厘。原業主2013年4月向房委會以13.85萬元買入(未補地價)，料扣除補價後仍獲利甚豐。有指原業主為獨居長者，賣樓是為了幫兒子還債。
資深地產分析員林一鳴表示，上述公屋迷你戶深受投資者追捧，皆因市場少有租盤月租低至8000餘元，單位不愁租客，加上公屋管理費遠低於私樓，租金回報一般達5厘，甚至較車位可觀。但他認為樓市已近見頂，相信公屋價創新高頻率不會如過去數月頻密。
明報記者
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