【明報專訊】有華人律師表示﹐最近樓市買賣趨淡，查詢「踢契」的人多了﹐但鑑於「踢契」不易﹐故暫時只是查詢的人多﹐未見有付諸行動。

事務律師曾啟榮表示﹐每當地產市場出現波動時﹐總有買家或賣家考慮「踢契」。通常當預測市道向好﹐房價有上升空間時﹐是賣方想「踢契」﹔若市場狀況不明朗﹐又或樓價可能下調時﹐則是買方考慮「踢契」。

他指出﹐省府推出海外買家稅後﹐地產市場增添了不明朗因素﹐有些買家訂了買賣合約後或有點後悔﹐但由於卑詩省推出類似稅制後﹐樓房價格沉靜過一陣子後﹐最後又再穩定回升﹐故大部分買家仍在觀望﹐故安省買家對「踢契」﹐暫時亦只是想多過做。

「踢契」成本重

　想「踢契」的買家事前應三思﹐因買方除可能會損失訂金外﹐還可能要賠償因沒有履行買賣協議而導致買家的損失。

不過﹐買家「踢契」並不意味他們一定要賠上所有訂金。他們損失多少訂金需視乎訂金多少及賣家的損失而定。

損失包括物業因錯過出售時間﹐導致買家以較低的價格出售﹔賣家因延遲搬遷而支付額外支出﹔因延遲售屋而無法及時購買另一物業而招致收入損失等。

　假設買家沒有履行合約而導致賣家損失6萬元﹐但買家當初支付的訂金超出此數﹐買家可取回部分訂金。

　另一種情況是﹐賣家向「踢契」的買家索償亦需要一定的法律程序﹐可能花2至3年﹐以及支付數萬元的律師費﹐賣家有時為免費時失事﹐願與買家討價還價﹐酌量退回訂金﹐從而節省律師費。

「撻訂」後或要再賠

　假設買家與業主簽訂買賣協議﹐售價為100萬元﹐並支付5萬元訂金﹔但因買家打退堂鼓﹐業主被迫只能以87萬元出售物業﹐即業主少賺13萬元。

賣家最後不但損失5萬元訂金﹐還可能被判罰8萬元。買家想「踢契」又不要賠償﹐通常會盡量揪出賣家的問題﹐如賣家有否原則性違反協議(fundermantal breach)﹐如隱暪所賣物業為兇宅或曾種植大麻﹔環境污染不宜居住﹔買家計劃將物業用作零售用途﹐但市府規定只限用於工業用途等。

賣家若想減低被買家以物業環境因素作為「踢契」理由的風險﹐最好是容許買家驗屋﹐又或要對方放棄驗屋權利。

最近在烈治文山高中(央街夾愛靜明思路附近)附近一個屋盤，便出現買家願意「撻訂」，損失5萬元訂金，但賣家堅持要買家完成買賣合約，不然將會採取法律行動的案例。

當時賣家放盤230萬元，買家以250萬元答應交易，並簽下合約交出5萬元訂金，但近日市況有所改變，買家便傾向「撻訂」。