舊樓多用盡地積比 全數重建料蝕千億 油旺研規定管理費撥款翻新
【明報專訊】市區舊樓老化問題日益嚴重，市建局率先在油麻地及旺角(油旺)展開規劃研究，探索新的重建模式。市建局行政總監韋志成接受專訪，首次表示若全數重建油旺區2700幢樓齡逾30年舊樓，預料局方將虧蝕1540億元。市建局會探討多項重建「鬆綁」的方法，例如修例規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等。
明報記者 黃俊鋒
市建局對上一次於2011年完成檢討市區重建策略，引入「由下而上」的需求主導重建模式，近年在舊區推行多個需求主導項目，但被批評是興建「牙籤樓」，對改善社區幫助不大；去年起市建局在土瓜灣的重建項目已推展小區發展模式。
年均重建200餘樓 遠遜老化速度
韋志成說，市建局每年平均重建90幢舊樓，私人發展商則年均重建142幢，不過現時全港卻有9000幢樓齡逾50年舊樓，公私營重建步伐遠追不上舊樓老化速度。他稱，市建局本年度起訂下年均重建110幢舊樓的目標，但在市建局現時重建模式下，因受到7年樓齡賠償及需盡快收購業權的限制，大部分重建項目都錄得虧損，局方難以有足夠資源重建所有舊樓。
為探討新的重建策略，市建局計劃於今年第2季先在舊樓集中地的油旺兩區，展開為期兩年的地區規劃研究，研究範圍達212公頃，涉及3345座樓宇，涵蓋界限街至佐敦道的舊樓。韋志成指出，當中約2700幢樓宇樓齡逾30年，包括2000多幢樓宇樓齡逾50年。
稱地積比倍增 始可收支平衡
他直言，這些舊樓大多已用盡地積比，對私人發展商而言重建潛力低；若交由市建局重建，在現有模式下，舊樓重建後的地積比要較現時增加最少一倍，才有望收支平衡。他說經初步評估後，若以現有模式重建油旺所有逾30年舊樓，市建局預料將虧蝕1540億元；即使只重建逾50年舊樓，亦會虧蝕860億元。
市建局資料顯示，油旺大部分用盡地積比的舊樓，分佈於花園街、通菜街、山東街、豉油街、碧街等一帶(見圖)。
研轉移地積比 議員倡公開資訊
他認為，現有的重建模式難以持續下去，有需要探討新策略，「看一看(油旺)哪些地方可以將密度增加，提高地積比；哪些可以做改劃，又或者轉移地積比，透過不同的規劃手段提升重建潛力」 。他稱，可從規劃層面上實行轉移地積比，例如地契容許一幢舊樓興建10層，但業主只興建9層，如果重建，只有1層「水位」，重建沒有着數，若市建局向業主買下這1層，將這1層的地積比儲存，或轉移至其他具潛力的重建地盤，業主獲利後可用來復修或翻新舊樓設施，認為這是研究路向之一。
局方亦會同時研究修例，規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等(見另稿)。
規劃研究將訂3方案 諮詢公眾
他指今次研究會制訂3套油旺重建策略方案，包括在有盈利、收支平衝及虧損的3個情景下，油旺應如何重建及復修，研究完成後將展開約一年公眾諮詢，市建局會設立地區諮詢平台蒐集意見，期望在「由上而下」及「由下而上」兼備下，制訂社區接受的方案，若新重建模式可行，未來會推展至其他舊區。
立法會建測規園界議員姚松炎指出，若准許舊區透過轉移地積比重建，肯定會較容易加快重建步伐，但預料會令市建局及發展商申請將較低價值地段未用盡的地積比，轉移至高價值地段，「由蝕本生意變為賺錢生意」，容易衍生官商利益轉移的機會，政府需公開有關資訊。
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