【明報專訊】永明金融所做的一份調查報告顯示，約四分一加人退休後，會將自己的居所作為主要收入來源。66歲的許先生正是這四分一人裏面的其中之一，他將已供完的房子按給銀行，拿了條信貸額(Line of credit)﹐他計算過，未來最少10年他和妻子的基本生活不愁。
許先生說，他早年買下的房子已供滿，子女長大成人﹐能獨立生活，他覺得他應該享受自己大半生工作取得的一點成果，在投資顧問的建議下，他將值70萬元的房子按給銀行，取得樓價的60%即42萬元信貸額，辦理過程中不用調查入息，利息是優惠利率加半厘，利息在他提取貸款時才計算。許先生說，一些銀行甚至可以給你房價80%的信貸額。
貸款非入息不用繳入息稅
他計算過，即使他現時沒有了工作，因屆65歲退休年齡，可從政府的退休金計劃(CPP)和補貼中拿到約900多元，然後每月從銀行中提取3000元貸款，每月差不多4000元，夠他與妻子的基本生活費，將來妻子滿了65歲，又再有另一個900元，生活就更寬裕。而且這3000元是貸款，不是入息，不用繳入息稅，比提用RRSP更好。由於貸款是透過按揭房屋而來，你可以還息不還本，甚至連利息也不還，從信貸額中拿錢去還就是了。
10年後若信貸額用光而又未死，可把房子賣了，拿回屋價剩下的四成維生，那是28萬元。若信貸額未用完就離世，那就立下遺囑，把餘下的錢給子女。由於房子只是按了給銀行，不是賣斷，所以你仍然擁有居住權而不用付租。
利用房子養老的方法，除了按了房子向銀行取得信貸額外，還有傳統的大屋換細屋﹐拿着現金差價在手，又或賣了房子，拿取現金然後入住老人院等方法，當然也有人利用逆向抵押貸款方法，但這以主流白人為多，華人少用。
RBC多美年證券公司副總裁潘啟鴻表示﹐對於大部分即將退休的人士來說﹐他們已經供完樓﹐百分之百地擁有了自己房屋的產權﹐有的人就打算利用目前升值的房產。
「如果他們想利用目前加拿大蓬勃的樓市﹐通常的做法就是賣掉現在居住的大屋﹐改去住較小的房子﹐甚至搬去住柏文。這樣不但省去剷雪剪草的維護工作﹐還能從大屋變小屋的差價中得到一筆錢﹐放在銀行內生息。雖然目前利率較低﹐得到的利息較少﹐但對退休金多多少少也是一個幫補。」
正值信用額度 借多少還多少
但大屋換細屋的方式會令生活質素有所下降。宏達理財亞洲業務總監鍾穎輝表示﹐一些老人對自己的房子很喜歡﹐或者所居住的環境方便良好﹐不願意離開﹐但又不想錯過高漲的樓市﹐所就有金融機構提供了另外兩種選擇。
「第一種就是房屋正值信用額度(編者按﹕即類近上文許先生的做法)。業主把自己的房產抵押之後﹐獲得一個信用限額。在年度支取限額內﹐借貸人隨時支取任意數額﹐借多少就還多少﹐很靈活。」
這個方式還適合那些已經把錢投資到別處﹐缺乏資金週轉的人，此種方式的好處是靈活和利率通常較低。
逆向房屋抵押按估價比例放貸
第二種方式就是逆向房屋抵押貸款(Reverse mortgage)。金融機構根據貸款人及配偶的年齡､房產形式､房產的估價等﹐按房產估價的某個比例放貸。貸款人的年紀愈大﹐這個比例就愈高﹐但最高也不會超過50%。
鍾穎輝說：「為什麼不超過50%﹖這也很好理解。就算將來樓市下跌﹐房子賣掉之後﹐還是能夠償清貸款。」
鍾穎輝稱﹐在目前的銀行貸款低息的情況下﹐據保守估計﹐全加拿大目前的房產價值﹐比正常情況下要高出一成﹐有房產泡沫的風險。
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