房市低迷願做較低息優惠 銀行業暗掀按揭利率大戰
【明報專訊】銀行在按揭貸款業務上正面臨前所未有的「激烈競爭」。因為高債務負擔和房地產活動低迷﹐銀行為保住市場份額，銀行都願意提供較低的按揭貸款利率。
對此﹐加拿大皇家銀行(RBC)行政總裁麥凱(Dave McKay)亦承認﹐該銀行現在的按揭貸款業務所得利潤僅為以前的三分之一。
他說﹐這主要是因為資金成本的波動和競爭性定價壓力所致，而這個趨勢正影響整個行業。
不過﹐單看廣告，市民不會察覺到金融機構之間正掀起按揭貸款利率大戰。
例如調查每間全國性貸款機構，3年期固定按揭貸款的平均利率是5.58%﹔相比之下，有個別機構的3年期非保險按揭貸款最佳利率是4.84%。
假設一個首次置業者以5.58%按揭利率與貸款機構簽約。而根據加拿大Equifax的數據，首次置業者的貸款額平均為41萬元，相比4.84%的按揭利率﹐當事人在36個月內便要多花8,834元。
按揭分析專家麥克利斯特(Robert McLister)表示﹐這顯示如今做按揭貸款﹐貨比三家較以前任何時候都更重要。
但在尋找按揭貨款時，需要保持警惕﹐尤其一些所謂「特別優惠」﹐可能不准再融資，這或讓當事人陷入財困。
他表示﹐有按揭經紀的客戶在續約時﹐接受銀行提供的「優惠」按揭貸款。因為借款不需要重新申請，而且利率比他在網上看到的略低。
然而﹐2年後，這位客戶需要提前再融資。問題是，他同意的「優惠」按揭貸款如要再融資﹐便必須支付高額罰款。其實﹐他只須支付稍高一點的利率﹐便可在同一間貸款機構做按揭﹐且允許免罰款再融資。最終，借款人在2年內雖節省了2,100元利息，卻被罰款23,000元。
麥克利斯特說﹐借款人應選擇更有靈活性的按揭貸款合約﹐而不是貪圖那些小幅度利率的優惠來節省金錢。黃金法則是在比較兩份按揭合約時﹐其中一份伴隨著高額的提前還款罰款、嚴格的轉讓條件或再融資限制，而按揭利率又節省不到10到15個基點，那就最好避而遠之。
只有完全確定在整個按揭貸款期內﹐借款人的財務需求不會發生變化﹐才可考慮選擇不太靈活的按揭合約。
然而﹐事實是大多數人以為自己不會在貸款到期前更改按揭貸款，但意外總會發生，包括債務整合或出於緊急情況需要資金，還是因為搬遷、失業或疾病﹐都會改變借款人的財政狀況。
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