亞裔殘疾高齡母子被騙 欠高利貸4.5萬變67.5萬
冷暖氣商裝修融資公司物業留置權「坑人」
【明報專訊】一對身有殘疾的高齡母子，先是被冷暖氣公司和裝修融資公司莫名其妙地登記了物業留置權，繼而被人連哄帶騙地簽下高利貸貸款。兩母子向法院申訴要求終止還貸，被告則試圖中止法律程序，被安省高等法院駁回，令這一訴訟得以繼續進行。
這對母子被人安排貸款4.5萬元，但到手只有5000餘元，而4.5萬的貸款到最後更變成67.5萬的債項。
作為原告之一的是譯音姓林的Danila Lim，是一位現年已90歲的寡婦。她在40多年前就已雙目失明，且患有抑鬱症，與社會完全隔絕。
她的兒子Emmanuel Lim曾在加拿大軍隊服役28年，現也已60多歲，不但患有創傷後遺症(PTSD)和適應障礙，還患有糖尿病。
母子兩人相依為命，幸好他們所住的房產早在1989年就已付清貸款，兩人過着「無債一身輕」的生活，日子還算不錯。但他們兩人的頭腦都不是很清醒，遇事就容易驚慌失措。
2016年，一家名為Simply Green Home Services的房屋冷暖氣公司對Danila的物業設置留置權(notice of security interest，NOIS)。2018年，一家名為Canadian Home Improvement Credit Corporation的租房和房屋裝修融資﹐也對母子的物業設置留置權。而母子倆稱，他們既沒有收到相關通知，對方也沒有徵得他們的同意。
2021年春天，一個叫卡漢(Omar Khan)的男子敲開Danila家的門。卡漢對兩母子稱，那兩家冷暖氣公司和融資公司都已對物業登記了留置權，除非母子倆想辦法立即清除留置權，否則這兩家公司可能會沒收他們的房屋。
母子一想到要失去房子就驚慌失措，對卡漢言聽計從。卡漢聲稱事情並不難辦，只要母子倆提供身分證明，就能把事情輕鬆擺平。兩母子於是將自己的護照、帶照片的身分證件和一張作廢支票都交給了他。
然後﹐卡漢就自作主張為兩母子借款4.5萬元，為期5年，月息高達17.49%，而且其中15個月的利息要從貸款中扣除，整筆貸款的5年借貸成本高達4.1萬元。貸款手續的辦理是由Min Pei PC律師事務所的律師裴勝民(Shengmin Pei，音譯)通過視像會議方式辦理。
4.5萬元貸款實際到手5000元
那筆4.5萬元的貸款，其中2萬元被支付給一家名為Complete Home Comfort的冷暖氣公司，卻沒有給出任何理由。在被收取了律師費、預付利息和各種費用後，4.5萬元貸款最後落到Danila手上只有5161.87元。
對於上述類型的貸款，安省律師協會(Law Society of Ontario)曾向法律界發出一份關於剝削性貸款協議的通知，指出許多老年房主受到那些逐家逐戶上門推銷員的壓力，被迫簽訂房屋翻新和購買商品和服務(例如更換冷暖氣設備並簽長約)的合同。
然後﹐這些長者被引導與私人貸款機構簽訂貸款協議，為這些產品和服務提供資金。這些私貸機構就對老人的房產設置留置權作為放貸擔保。之後﹐這些老人又被誘導以自己的房屋作為抵押，申請數額更大的按揭貸款以償還私貸，並為進一步的房屋裝修提供資金。
這些按揭貸款的利率大大高於市場利率，並收取大量的放貸和中介費。當房主拖欠款項時，部分強制賣房的程序已開始啟動。
一年期貸款實際年利率逾33%
法庭文件顯示，Danila母子所貸的款項，其一年期貸款的實際年利率超過33%。其中負責安排貸款的Canada Choice Inc.(CCI)貸款經紀公司及其負責人阿尤布(Anas Ayyoub)，因為那筆50萬元貸的巨款有一半出自這家公司，首先就可以分潤12.5萬(年息25%)的預付利息，然後還能拿到2.5萬元的按揭貸款辦理費。
到後來，那筆最初的4.5萬元貸款，已經變成了67.5萬元，Danila母子覺得再繼續借貸下去，還不知道最終要變成多少，因此不肯再借，並向法庭申告取消貸款。
而那些參與其中的機構和個人都成了Danila母子的控告對象，他們要求法庭直接駁回母子倆的申訴。
最後安省高院的法官認為此案涉及的情節複雜，需要有妥當的審理程序以做出判決，因此駁回被告方中止法律程序的提議，要求司法程序繼續進行。
Alex Wu, Local Journalism Initiative Reporter
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