房貸利率成本增11.4% 供樓佔收入64%續惡化 經濟學家預測至明春 房價跌30%

[2022.11.23] 發表

【明報專訊】加拿大10月的按揭貸款利率成本，以上個世紀90年代樓市崩盤以來前所未見的速度上升，而如今民眾的家庭債務和房價都比之前更高，也因此更令人擔憂。

加拿大統計局(Statistics Canada)的最新報告顯示，10月份利率成本按年增長11.4%，是1991年2月以來的最大增幅(1991年2月為11.7%)。

自2022年3月以來，加拿大央行已6次上調隔夜拆借利率(Overnight Rate)，以遏制不斷飈升的通貨膨脹。

在短短7個月內，央行的基準利率已從0.5%升至3.75%，這大幅推高了借貸成本，導致房地產交易立即減緩，大多倫多地區的成交額下降了近50%，房價下降了15%。

11月18日加拿大統計局的一份報告顯示，較高的借貸成本影響了銷售，9月份的房屋成交量已是連續第7個月下降。

在上世紀90年代房地產市場崩盤期間，利率也曾大幅上升，在短時間內一度達到13%，以冷卻通脹。但經濟學家說如今的市場狀況不同，因為與收入相比，目前大家的家庭債務和房價都更高，也更令人擔憂。

經濟研究公司羅森伯格研究與聯合公司(Rosenberg Research & Associates Inc.)的總裁羅森伯格(David Rosenberg)表示：「償債支付現在消耗了稅後收入的14%以上，而且這個比例只會上升。而在上個世紀90年代的第三季度，債務收入比為12%。」

多倫多2022年10月的平均房價為109萬元，稅後收入中位數超過8.5萬元。而在1989年房地產崩盤之前，平均房價僅為27.4萬元，稅後收入中位數超過5.5萬元。

加拿大國家銀行(National Bank of Canada)的數據顯示，2022年第二季度，一套住房的按揭貸款目前需要消耗收入的63.9%，是1982年以來最高水平。雖然房價自2022年2月的峰值以來已經下降，但在按揭貸款利率上升的背景下，人們的負擔能力還是在惡化。

相比之下，1991年第三季度，一個家庭用於住房的相關支出，佔可支配收入的43%。專家表示，衡量購買力的標準是，一個家庭用於住房的成本佔收入的比率不超過30%。

加拿大皇家銀行(Royal Bank of Canada)高級經濟學家霍格(Robert Hogue)說：「20世紀90年代的利率更高，但現在的房價要更高得多。在月供方面，房主和首次購房者的壓力更大了。」

經濟學家預測，從2022年2月的市場峰值至2023年春季，房價將下跌30%之多，導致房地產市場崩盤。上世紀90年代，樓市崩盤持續了6年，市場用了近10年的時間才復蘇。

目前還不清楚預期的房地產泡沫會持續多久，但經濟學家表示，泡沫愈大，崩盤的時間就愈長、愈嚴重。

羅森博格說，要讓市場自我調整，變得更容易負擔，按揭貸款利率需要下降兩個百分點，但這是不可能的。另一種選擇是房價至少下跌25%。

另外，據一項最新民意調查指出，有四分一加人未有為經濟衰退做好財務準備。

這項由雅虎(yahoo)委託Maru Public Opinion民意調查公司負責的報告顯示，有20%的受訪者表示，一旦經濟衰退，無法支持生活超過一個月，原因是現今個人財務狀況已糟透。

38%受訪者表示，無法了受半年以上的經濟不景氣。

大約三分一受訪者(34%)認為他們會絲毫不損地走出衰退。結果顯示，這些受訪者最有可能年滿55歲，年收入至少為10萬元人士。

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