美進加息周期 普徠仕籲選加租地產股
香港去年住宅樓價指數升了約6%，但美國房價去年卻上升近兩成，而美國不少地產股去年表現也遠勝香港的同類股票，如香港投資者想進軍有關巿場，可參考主要投資於美國地產股、獲當地認可的地產證券投資工具「普徠仕環球房地產證券策略」旗下的環球房地產證券策略基金經理Jai Kapadia(圖)的分析，美國今年就業市場料保持強勁，預期繼續為房地產市場帶來支持，而由於美國今年很大機會將踏入加息周期，該行較看好有加租能力的地產股。
Jai Kapadia表示，「普徠仕環球房地產證券策略」主要投資於全球高質素的房地產股，希望它們長期可以提供高於通脹的租金增長，該行在美國、倫敦及悉尼均有經驗豐富的基金經理及分析師，在當地市場尋找投資機會、構建股票組合。
「普徠仕環球房地產證券策略」去年底資產管理規模(AUM)達18億美元、全年錄得29.25%淨回報。而截至去年底，分別有64.5%及15.3%投資於美國及歐洲房地產股票(見圖1)，當中，在美國房地產股票更屬超配，Kapadia表示：「隨着美國居民去年初開始廣泛接種疫苗，生活開始回復正常，不單大城市住宅租賃需求向好，而且購物商場及寫字樓使用率亦從前年疫情時超低水平顯著回升，加上隨着電子商貿滲透率上升，也為倉庫帶來龐大需求，故此不同類型的物業均有投資機會。另一方面，房地產向來可對冲通脹，去年美國通脹持續上升，物業租金亦水漲船高」。
大城市公寓住宅 受惠經濟重啟
在不同房地產股票類別中，「普徠仕環球房地產證券策略」至去年底最重倉的是公寓住宅(Apartment Residential)(見圖2)，Kapadia認為，這是美國經濟從疫情復蘇中得益最大的房地產板塊之一。「2020年疫情期間，很多美國年輕專業人士離開紐約、三藩市及波士頓等大城市，轉到郊區居住，令當地公寓住宅出租率曾大跌，業主當時被迫也要推出很多優惠吸客；隨着近月疫情受控，上述年輕專業人士開始重返大城市的工作崗位，為相關公寓住宅帶來龐大需求，出租率現已回復至正常水平。今年美國公寓住宅租賃需求料繼續上升，而由於建築工程緩慢令新增供應有限，租金及出租率可望繼續向好，並且是一門可以帶來良好現金流的生意。」
截至去年底，「普徠仕環球房地產證券策略」第二重倉的板塊是工業(Industrial)，當中主要是指物流倉庫，Kapadia解釋，這亦是服務於美國城市居民的消費需求，「這也是另一股價表現很好的領域，隨着電子商貿愈來愈普及，消費者現時已期待網上購物後足不出戶貨物便會送抵家中，這令大城市中心需要更多物流倉庫，現時這類工業物業供不應求，由此帶來租金上升，我們的投資策略亦在這方面押中寶」。
人口老化 醫療保健物業需求大
在「普徠仕環球房地產證券策略」十大持股中，亦包括Welltower and Alexandria Real Estate等兩間醫療保健有關的美國房地產公司，前者更屬全球市值最大的醫療保健房託。
Kapadia表示：「我們不單有投資美國醫療保健相關房地產公司，在全球亦有投資此板塊，原因是美國以至全球人口老化所帶來的龐大需求。當中，我們傾向投資於兩類房地產公司，第一是養老宿舍 (senior living)，此行業也受惠於疫情受控、年長專業人士重返大城市生活帶來的殷切需求，而且新增供應亦有限，Welltower近年積極收購同業，未來增長潛力可觀；另外，我們亦喜歡與生物科學及實驗室相關的房地產公司，因為藥物研發長遠需求看漲，這些物業可望繼續加租。」
美國通脹近月持續上升，不少投資者現正擔心聯儲局因此被迫加快加息，美股三大指數今年以來顯著調整。普徠仕首席國際經濟學家Nikolaj Schmidt認為，聯儲局在採取收緊貨幣政策措施之時，或已預期金融環境亦將因此收緊，對此或不感意外，甚至樂見金融環境進一步收緊：「我認為，聯儲局為了調控整體金融環境，將向市場傳達貨幣政策將持續收緊的信息(根據點陣圖所示，將在2022年和2023年各加息三次)……我亦預期聯儲局將會確認減少資產購買將於2022年3月結束。我預計鮑威爾主席將於新聞發布會上，表示當局會進一步討論縮減資產負債表的安排，並將在未來幾次會議上繼續討論相關問題。」
美股明顯調整 無阻聯儲局收緊政策
美國聯儲局今年若一如市場所料加息縮表，對當地房地產市場及相關股票有何影響呢？Kapadia表示：「我認為美國房地產目前非常健康，原因是當地就業市場維持強勁，帶來殷切置業需求；供應方面，不單現有庫存處於低位，新增供應亦受到限制。當然，我們需要留意按揭貸款利率所帶來的影響，而該利率即使近月回升，但仍處於歷史水平的相對低位，故此，我對美國房地產能夠維持擴張周期看法正面。」他續說，隨着美國經濟增長及通脹持續，相信不少地產股均有能力加租，這亦是他在加息周期中的其中一個重要選股要求。(明報記者 葉創成)
