【明報專訊】政府多次表示本港住宅用地不足，需全力覓地建樓。香港大學一項研究統計1990年至2014年間146個綜合發展區住宅項目，發現僅65個完工，佔整體45%，推算近10萬個單位被「凍結」。港大學者指有發展商在取得綜合發展區的規劃許可後，仍重複提交申請拖延發展，但未有證據顯示發展商故意囤地。其中早於1992年劃為綜合發展區的元朗南生圍項目，發展商修訂項目多次因環保問題未得政府批准；而油塘綜合發展區項目亦達17年未發展(見另稿)。

發展局回覆稱，政府一直密切留意綜合發展區的規劃及發展情�G，並定期檢討，現時未發展的綜合發展區用地正處於不同規劃階段，例如相關發展商正作土地整合、詳細規劃研究或擬備總綱發展藍圖，亦有部分綜合發展區位於政府規劃研究範圍內，需待研究完成後才可發展。

港大房地產及建設系研究團隊獲中央政策組資助，花了兩年時間分析本港自1990年至2014年10月底這25年間，合共355個綜合發展區項目，當中146個包含住宅項目。研究發現，該146個項目內，只有65個是已竣工及入伙，佔整體不足一半，共提供約10.2萬個單位，但若全數落實發展，則可提供約20萬個單位，即變相有近10萬個單位因而被「凍結」。

發展商取規劃許可至完工平均8年

研究指出，65個已竣工的綜合發展區住宅項目，發展商由取得首次規劃許可至完工，平均需時8年，最長一個更需時17年。

若從土地面積計算，研究團隊發現，過去25年被劃作綜合發展區的項目，包括所有住宅及非住宅項目的土地多達724公頃，當中完工的只有278公頃，餘下446公頃拖延多年仍未發展，最長一個項目已拖延23年未發展，推算若將該446公頃全數用作興建住宅，以每公頃容納1000人的低密度發展計算，估計最少容納45萬人。

學者：部分改設計屬非必要

參與研究的港大房地產及建設系教授黎偉聰說，被劃作綜合發展區的項目當獲得政府批准規劃許可後，發展商一旦要修改設計便需重新提交申請，過程耗時，當中有部分修改屬非必要，但目前未有證據顯示發展商故意囤地。黎建議政府精簡城規程序及實施額外收費，從而加快效率。

翻查資料，由澳門前賭王傅老榕家族及�琣a合作發展的元朗南生圍綜合發展區住宅項目，計劃在該處發展低密度豪宅，但因未能符合城規會27項條件，包括對南生圍濕地的環保要求，項目拖延23年仍然僵持。

謝偉銓﹕政府原意弄巧反拙

立法會建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓形容，綜合發展區原意是希望整合細小地盤，以發揮最大社區效益，但實際上是「弄巧反拙」。他認同政府需簡化綜合發展區項目的城規程序，未來多個新發展區項目亦不應再劃出綜合發展區，改由政府主導新發展區內的規劃，相信可加快發展效率。