全球最難負擔樓價 溫市第3
香港居首 全家不吃不喝16.7年才能付清樓價
【明報專訊】一份最新報告列出全球十大樓價最難負擔的城市，溫哥華及多倫多分別排第三及第十(表)，香港則位列榜首，美國及澳洲也分別有4個及3個城市上榜。負責研究的學者指溫哥華及多倫多房屋難以負擔的情況，已經蔓延至省內其他較小的市場，住房可負擔能力持續惡化將大大影響生育率，對國家發展造成沉重打擊。
加拿大智庫Frontier Centre for Public Policy(簡稱FCPP)本月初發布《2024年人口統計國際住房負擔能力報告》(2024 Demographia International Housing Affordability Report)，評估加拿大、美國、中國、英國、愛爾蘭、澳洲、新西蘭及新加坡8個國家中94個主要市場的住房負擔能力，數據涵蓋2023年第三季的情況。
負責撰寫報告的高級研究員考克斯(Wendell Cox)表示，報告使用中位數倍數(Median Multiple)、即樓價中位數與家庭年收入中位數之比率，以衡量樓市的可負擔程度，任何中位數倍數高於9的市場都被認為是「不可能負擔」。
報告指香港處於全球最難負擔城市的榜首，中位數倍數高達16.7，意味香港家庭需不吃不喝16.7年才能付清樓價。悉尼及溫哥華則分別以13.3及12.3排第二及第三，而美國的聖荷西(11.9)、洛杉磯(10.9)及檀香山(10.5)分別佔據第4至6位，墨爾本(9.8)及阿德萊德(9.7)緊隨其後，聖地牙哥(9.5)及多倫多(9.3)則位居第9及第10位。
考克斯指溫哥華是加拿大住房負擔能力最差的城市，也是報告涵蓋的94個市場中負擔能力第三差城市，「在過去16年裏，溫哥華一直是主要市場中樓價最難負擔的排名前三位。」
報告也提到，卑詩省、大多倫多地區及大金馬蹄地區(Greater Golden Horseshoe Region)的住房負擔能力自2015年起下降。考克斯指溫哥華房屋難以負擔的情況，已蔓延到省內較小的市場，包括智利域、菲沙河谷、基隆那及溫哥華島，情況令人不安，「從2015年至2023年，溫哥華以外市場的住房負擔能力惡化情況，相當於家庭收入中位數2.5年的損失，比起溫哥華市場本身1.2年的損失還要大。」
考克斯續指，多倫多房屋難以負擔情況，亦已蔓延至安省較小及較可負擔的市場，包括基秦拿—劍橋—滑鐵盧(Kitchener-Cambridge-Waterloo)、布蘭德福(Brantford)、倫敦(London)及貴湖(Guelph)，因為大多倫多地區居民都在尋求較低的生活成本，「從2015年至2023年，多倫多以外市場住房負擔能力惡化的情況，相當於家庭收入中位數3.3年的損失，比起多倫多市場本身2.6年的損失還要大。」
報告又指出，阿省愛蒙頓是加拿大房價最可負擔的城市，樓價中位數是家庭年收入中位數的3.6倍，處於「中等可負擔」水平；卡加利的中位數倍數則為4.6，屬於「嚴重難以負擔」的範圍；而滿地可及渥太華—加蒂諾(Ottawa-Gatineau)的中位數倍數分別為5.8以及5.3，處於「極度難以負擔」水平。
考克斯補充指，加拿大住房難以負擔的情況與國內跨省移民淨值之間有密切聯繫，愈來愈多人無法擁有住房，對於中產階級構成威脅。
考克斯昨日接受媒體訪問時表示，民眾無力購買住房對一個國家來說可能帶來極大破壞，並會明顯影響生育率，「我們正在扼殺下一代的未來，我們都知道中國的一孩政策及其造成的破壞，韓國從來沒有推出一孩政策，但其生育率卻低於中國，甚至是全世界最低，主要原因就是韓國的住房難以負擔。」
考克斯指雖然住房規劃者有很多土地使用分區的想法，但沒有考慮到加拿大家庭的需求，只是將房屋視為一種商品，「溫哥華市府允許在獨立屋地塊上最多興建6個單位，但一個家庭並不希望住在車庫或附屬空間中，當然附屬住宅單位可以讓祖父母一輩居住，但若要建立及養育一個家庭，你不能在公寓大樓或後院這樣做。」
考克斯相信，只要政府願意「開放土地」就能讓可負擔城市成真，「過去70年來加拿大農業用地減少了8000平方公里，很多人說是因為城市蔓延但其實不然，若自航海家卡伯特(John Cabot)於1497年登陸加拿大起計算，我們只開發了1.8萬平方公里的城市土地。」他續指加拿大的城市化規模非常小，「城市有足夠的空間發展，而不會影響種植農作物和飼養牲畜的能力，規劃者非常反對人們所說的城市擴張。」考克斯表示，加拿大的住房規劃問題處於城市擴張與貧困之間的兩難局面，「當有人需要為可負擔房屋輪候10年或住在資助房屋，意味着他們陷入貧困，這是一個城市擴張與貧困的問題，支持設立城市發展邊界及農業保護區，意味着支持貧困的現象，如果我聽到有政客不允許城市擴張，讓新移民能以可負擔價格尋求居所，讓他們能夠像你我一樣生活，意味着這些政客沒有認真看待這個真正的問題。」
影片鏈接：youtu.be/mY_Enx_wY1Y
