房屋漏水租客拒遷出拖延維修 業主或被逼承擔租客安全風險
【明報專訊】大溫地區房租暴漲，有租客在物業漏水後，寧願忍受施工帶來的不便和噪音，也不願意搬走方便業主修復。由於法例所限房東不能強制租客離開，除了可能會令到修復工程出現延誤，對房屋的破壞更見嚴重，更甚者是業主或須承擔因施工給租客帶來的安全風險。
出租物業管理經理林先生最近因兩套代管物業漏水的問題十分煩惱，他認為這是一個可以說輕微，但也可能是嚴重的問題。他解釋，本來房屋漏水很好解決，但不好解決的是與住在房屋中的租客溝通。
他指出，該兩套物業，其中一間馬桶底座漏水，另一間則是洗衣機出水口漏水。找到漏水點，對該部位進行更換或維修只是第一步。
租客拒入住酒店 不想「兩次搬家」
對房東來說，為了保證房屋質量和維持可居住、可出租的狀態，通常還要找出漏水對整個房屋所造成的影響然後進行修復，比如更換因浸水發霉的地毯或是因泡水變形的地板，這往往是比較大的工程。
林先生說，當他建議這兩間漏水物業的租客搬家時，租客均表示拒絕，業主也不能將其趕走。
他解釋說，在解決馬桶漏水問題期間，他們曾提出由房東出錢，請租客去酒店住一個月，待整修好再搬回來。不過該租客在2個月前已提出退租，表示不願意「搬兩次家」。他們只好先簡單解決馬桶底座的問題，徹底排查和加固防水只能等租客搬走才能做，否則租客將長時間不能使用馬桶。而在租客搬走前，之前漏水對房屋造成的損害其實一直在持續。
另一間物業的情況更為複雜。洗衣機出水口漏水導致整個睡房的地板需要更換，房東和租客目前的租賃合同屬於不固定期限，按月收交房租。房東和物管經理都希望在物業空置的狀態下施工，但租客也拒絕搬家。
林先生指出，大面積更換地板需要往房間內搬入很多建材、工具；原來的地板被移除後，一些釘子和鋼筋也會暴露在外面，「我們認為，施工期間是不適合居住的，因為一旦施工令到租客受傷，房東要承擔責任。」
據林先生表示，業主提出退還租客7月份的租金，希望雙方簽署同意書結束合同。但租客不同意，因為退還的租金，在目前的租房市場上已無法租到同等條件的房子。
業主惟有先更換一半地板
雙方僵持不下已近2個月，租客目前仍然住在該物業內，工程人員只能暫時更換一半的地板，無法推進下一步的工作。
林先生回憶稱，2021年也發生過類似情況。一間整體出租的獨立屋突然爆水管，導致地下一層全水浸，積水3吋高，多件家具泡水，位於地下的廚房、飯廳以及書房無法使用。事發時租客剛好外出度假，直到回來時才發現家中慘狀。
「儘管是這種情況，租客也不願意搬走，據說也是因為找不到合乎預期的房子。」林先生說，結果在一邊有人住、一邊有人維修的情況下，維修工程花了3個月，用了15至16萬元，「這3個月租客們不能做飯，不用使用一樓的很多電器和家具，還必須忍受大型烘乾機工作時發出的巨大噪音，光烘乾就花了兩周。」
林先生認為目前的法律規定針對解決漏水等情況並不明晰。以更換整間睡房地板為例，租客主張這是「重新裝修」(Renovation)，房東如果要結束合同，需要提前4個月通知。
但業主認為是「恢復原狀」(Restoration)。林先生說：「我不可能提前4個月就知道房屋會漏水，而漏水發生後如果再等4個月，房子又不知會怎樣。」
他指出，目前法律規定的合同不能履行的條款只適用地震、火災等房屋被徹底破壞的情況，漏水同樣可能對房屋和房東造成嚴重損失，但無法被精準地歸類，沒有明確的行動指引，「我曾致電卑詩租務辦事處(Residential Tenancy Board)，可每次接電話的人不同，給的意見也不一樣；如果我們走聽證程序，則需要排到10月以後。」
唯一的辦法只有雙方協商。林先生建議，無論是房東還是租客都應考慮購買租房保險，以防萬一，可以申請保險公司承擔房租等損失。
