壓力測試僅阻首置人士買屋 難擋炒家抵押手頭物業借錢
【明報專訊】年初銀行執行的新的房貸壓力測試效果顯現﹐絕大多數首次購房者被擋在房貸門檻之外﹐但房產投資客卻能繞道而行﹐繼續投資房市。
為抑制過熱樓市打擊投機炒樓﹐今年1月1日加拿大金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions﹐OSFI)要求各金融機構執行更加嚴厲的房貸政策﹐即被稱為歷史上最嚴的「銀行房貸壓力測試」。兩個多月過去了﹐壓力測試初見成效﹐大多倫多區低幢住宅市場已明顯降溫。
絕大多數首次置業人士被擋在了市場之外，但是﹐有房貸業界人士透露﹐許多房產投資客卻抓住市場房價下降時機﹐繞過壓力測試﹐繼續在投機炒作房產。
一名不願透露身分的5大銀行之一的房貸經紀指出﹕「自從銀行施行新的房貸壓力測試以來﹐新移民、留學生等首次購房人士基本上很難達到房貸門檻﹐留學生沒有收入證明﹐幾乎不可能貸到款﹔而新移民等首次置業人士﹐一般收入較低﹐與當前的房價比較﹐很難貸到購房所需的全額貸款。反而是一些作第二套房貸的房產投資人士有機會通過房貸壓力測試﹐貸款買房。」
這名匿名房貸經紀繼續指出﹕「比如在我行已經有一套房產貸款的客人﹐他可以將首套房產作抵押從中獲得貸款信用(Credit)轉到第二套房的貸款額度上。假設一名客人申請貸款購買第二套房產時﹐需要借款70萬元﹐但根據貸款壓力測試﹐他只能借到50萬元﹐為了彌補這個差額﹐他選擇向首套房產加速供款從而獲得更多的貸款信用轉到第二套房貸上。由於首套房產已經獲得巨大升值﹐他從中提出的貸款信用明顯大於他加速供款的額度﹐從而解決了他購買二套房的『燃眉之急』。在當前各種基金、投資收益不是很好情況下﹐我的許多客人都選擇把閒錢用作加速償還房貸﹐這樣做﹐一來縮短了還貸期限﹐二來一旦準備購買二套房產可以馬上獲得貸款信用。我的一些投資客人﹐最近趁房價短暫下降﹐都成功申請到貸款。」
地產經紀David Dong表示﹕「現在大多區樓市公寓銷售火爆﹐許多人都是投資客。他們能夠從銀行貸到款﹐都是以已有房產作抵押、通過加速償還銀行現有房貸獲得更大貸款額度﹐繼續購買第二套、第三套甚至多套物業﹐坐等市場反彈。而獨立屋、半獨立屋房價雖然略有下降﹐但總價依然很高﹐他們不可能從銀行獲得足夠貸款﹐所以紛紛轉戰到柏文公寓市場。我覺得現在銀行的房貸壓力測試只是阻隔了佔大多數的普通購房人群﹐那些炒房投資客們總有辦法拿到貸款。」
對於未來銀行房貸走向﹐上述匿名房貸經紀表示﹐很難判斷﹐這既要考慮加拿大央行是否加息情況﹐還要看樓市的情況﹐如果樓市價格反彈再上漲﹐那麼房貸壓力測試肯定不會取消。
今年1月1日起﹐加拿大各大銀行執行新的房貸政策﹐不僅更加嚴格審核申請人的收入證明﹐而且必須通過「銀行房貸壓力測試」。該壓力測試規定﹐不管首付是低於或高於20%的購房者﹐在申請房貸時，必須通過能夠負擔得起加拿大央行公布的5年期固定利率的貸款壓力測試﹐或者通過銀行所給利率再加2個百分點的還貸壓力測試。
