灣區熱搜：房企爆煲推進停滯 國企落場「求穩」難快

灣區熱搜：房企爆煲推進停滯國企落場「求穩」難快

[2023.11.13] 發表

【明報專訊】廣州今年要推進127個城中村改造項目，預計完成固定資產投資983億元人民幣，將是有史以來最大規模的年度任務。過去廣州城市更新主力是民營房企，它們中有相當一部分近年經營狀况不佳，一旦資金鏈斷裂，拆遷賠償和建設工程款都無法支付，項目亦陷於停滯。

央視引述廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，「城中村改造不僅僅是城中村本身，而是政府本身如何把低效用地轉化為高效用地，獲得可持續土地出讓和財稅收入來源的一個契機。」不過在黃埔區，鄰近著名景點南海神廟的廟頭村，原本改造合作企業是恒大集團，由於其涉及經營風險，改造項目自2021年8月起暫停，自今年初由國企廣州城投集團接手。除廟頭村外，還有廣州雪松控股開發的黃埔區何棠下村、方圓地產的南沙大井村，以及奧園(3883)的荔灣區東塱村、增城區南壆村及橫塱村、黃埔區旺村及新田村，都一度因企業自身問題而停滯，上述項目分別要由科學城集團、中國黃金集團等國企接手。

第一太平戴維斯廣州策略顧問部負責人、董事陸國強向本報表示，民企「爆煲」是廣州市舊村改造難以推進的主要原因，而未來主要趨勢是國企如廣州城投、越秀地產(0123)等落場，「國企會更遵循政策、更加穩健，惟推進速度可能不及以往」。但他亦稱風險會相對減少、成功機率更高，起碼不會拆到一半「爛尾」，對村民、區政府都有利。

他還指出，改造城中村過去的價值考量主要圍繞政府、發展商、村民，但各方利益不可「打和波」，除考慮這個地方「原本屬於誰」，還要研究「以後誰來用」，這兩者應獲得更多權重。陸國強以廣州永慶坊為例，政府之前主導拆遷改造，發展商萬科入場後做過很多研究，引入新業態、吸引原來不會來這裏的年輕人而成功，「城市更新的本質不是『拆咗起過』，關鍵是培育新的消費，實現功能和產業的提升」。

收地模式增「房票」選項效果待觀察

廣州市10月24日審議通過的《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》提到「探索房票安置政策機制」，在過去的「現金+回遷房屋」收地模式再增加「房票」一途。有坊間傳聞稱，由於現時一手樓庫存高企，「房票」或可用於兌換購買同一發展商甚至合作發展商的樓盤單位，面額可能溢價20%，吸引村民選擇「房票」補償。不過有專家指出，舊村村民大部分寧願回遷，都不想兌換多數位於市區周邊的一手樓，因此「房票」可提供多一種選擇，但對推進舊改和「去庫存」的效果仍有待觀察。