時事議題：政府支援圓置業夢？
【明報專訊】受傳統觀念與社會價值觀影響，自置居所對不少香港市民而言意義重大。立法會秘書處「自置居所對香港社會經濟的影響」報告指出，本港樓價在2004至2019年的15年內急升3.91倍，同期住戶月入中位數只上升78%，而自置居所比率於2019年跌至約49.8%，是20年來新低。置業夢看來更趨遙遠。
．2019年按居所租住權劃分的住戶數目(以年中計算)(圖)
．收入槓桿比率*(圖)
．1997至2019年自置居所戶主特徵及變化(圖)
■置業難衍生問題
1. 納米樓湧現
樓價屢創新高，變相推高「上車」門檻，較便宜的納米單位應運而生。本土研究社將面積小於260平方呎單位視作納米盤統計，發現2010至2019年間共有8550個納米單位推出市場。在2019年，納米單位佔一手住宅單位落成量12.9%，代表每8個新建單位就有一個是納米單位。
本研社成員陳劍青表示，分析該8550個納米單位圖則發現，95%設開放式廚房、89%不設睡房、70%採沒窗口的黑廁設計等。另一成員姚政希認為黑廁較難保持乾爽，環境潮濕易誘發氣管疾病；陳劍青表示參考外國研究報告，居住環境擠迫對健康及心理有潛在影響。
不少人以置業保值或投資，但納米樓「抗跌力」較低，疫情期間市場不時錄得二手納米樓蝕讓個案。香港中文大學經濟學系副教授莊太量表示，偏遠如新界納米樓樓價抗跌力較低，而納米樓業主普遍資金實力較弱，面對租盤競爭，可能會將單位以更低價租出。
2. 貧富差距擴大
香港置業於2020年11月收集376份網上問卷，39.6%受訪者購買物業主要用途是「樓換樓」、34.3%為首次置業，26.1%表示用以投資。據立法會秘書處的報告，自置單位是富裕家庭的重要財富來源，本港有三分之二業主已於2016年完成償還按揭貸款，故有更強購買力添置額外單位供家人使用或投資。受樓價及租金高昂影響，已有物業的家庭更易透過物業投資協助下一代積累財富；反之未有物業、租住私人物業的家庭則需應付日漸昂貴的租金，更難儲蓄，長遠加深跨代貧富差距。
此外，不少年輕人需「靠父幹」買樓。金融管理局2017年提及，有些年輕置業者的資金來自父母物業再按揭或加按，這類家庭抵禦收入衝擊的能力較弱。香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，「靠父幹上車」風險在於一旦經濟惡化，年輕人若財困，父母難再提供支援。
■政府置業支援與困難
在樓價高昂下，政府為協助市民置業推行一系列的置業支援，然而這些支援面臨不少的挑戰。
居屋申請競爭激烈
居屋計劃目的為超過公屋入息上限、但未能負擔私人樓宇的市民提供自置居所。自2011年復建以來，居屋申請競爭激烈，動輒超額數十倍。2020年度推售的4個居屋屋苑共7047伙，房委會收到23.6萬份居屋申請，整體超額認購逾30倍。2020年房委會將居屋綠白表分配單位比例由5比5調整至4比6，亦上調居屋白表入息限額。民主黨尹兆堅指出，居屋入息限額上調，令更多人有可能買樓，但新推售的啟翔苑平均呎價偏高，擔心基層於經濟環境欠佳下「接火棒」。他亦歡迎綠白表比例調整至4比6，因過去白表超額申請嚴重，認為當局有聆聽民間訴求。
白居二推出後居屋價飈
房委會為促進資助房屋流轉，2017年起恆常化白表居屋第二市場計劃(白居二)，讓白表申請者也可申請購買未補地價二手居屋。白居二初時訂定每年2500個名額，2019年增至3000個，2020年增至4500個。香港公開大學政策研究中心「居屋公開價格指數」顯示，由2013年白居二推行起至2020年6月，未補價二手居屋價格升幅達116%，遠超私人樓宇同期約51%升幅。
本土研究社成員姚政希認為，大部分抽不到居屋的申請者會湧向白居二市場，令賣家增加提價本錢；另一成員陳劍青認為政府近年增加白居二名額，卻未相應收緊這批居屋轉售限制，導致炒風蔓延。公大人文社會科學院助理教授馬耀宗指出，市民轉售未補價居屋後，所獲金額更易讓他們投入私人物業市場，爬上置業階梯。
綠置居滯銷
綠置居為公屋租戶及即將獲編配公屋者提供定價比傳統居屋低的自置居所。綠置居是由新建成的公屋單位改劃為出售單位，2020年推出的3710個綠置居單位於12月完成揀樓程序後共賣剩523個，是房委會自2014年復售資助房屋以來首次賣剩。房委會委員、公屋聯會總幹事招國偉表示，受疫情、經濟下滑等影響，不少申請者缺席揀樓，加上該期綠置居細單位所佔比例高，對家庭申請者欠缺吸引力，致該期銷情持續欠佳。
《明報》分析房委會數據，發現未來5年興建的甲類(1至2人)及乙類(2至3人)的細單位，佔整體公屋落成量52%，較過去5年佔41%有明顯升幅，招國偉表示若細單位不斷增加，未來若轉為綠置居，滯銷可能成為常態，建議房委會為綠置居申請者設計合適及特定的單位。
首置樓被指愈建愈貴
首置樓計劃透過出售私營房屋用地與發展商合作等方式，興建並出售較市值低的房屋，為不符合申請居屋資格、又未能負擔私營房屋的較高收入者提供首次置業選擇。先導計劃由市區重建局推出馬頭圍道煥然懿居，收到逾2萬份申請，超額認購約45倍，以市價六二折定價，實用面積呎價介乎11692至13969元。
政府於2020年公開招標出售觀塘安達臣道一幅首置樓用地，由長實投得，樓面地價每呎4546元。政府規定發展商興建的住宅單位實用面積約250至500平方呎，並提供最少1000個、以市價八折出售的單位作為首置單位。
市建局非執行董事歐陽杞浚撰文指出，首置樓選址若具備潛力作高密度發展，項目可發揮土地最大效益，提升新建住宅單位的數量，令項目滿足社會不同階層的住屋需求。本土研究社姚政希則撰文稱，由長實中標投得的觀塘安達臣道項目交由發展商自行估價，令首置樓樓價變得難以負擔，長遠而言首置樓可能與私樓市價分別不大；而由於首置樓在「公私合營」的政策框架中被劃為「公營」，更可能影響原本可用作公營房屋的潛在土地供應。
「林鄭Plan」釋放購買力
2019年《施政報告》提出放寬首置客按保的樓價上限，八成按揭樓價上限由600萬增至1000萬元，首次置業客申請九成按揭樓價的上限增至800萬元，計劃被地產業界為「林鄭Plan」。經絡按揭客戶服務部首席副總裁曹德明解釋，在「林鄭Plan」之前，購買600萬元或以上住宅普遍要付五成首期，涉資至少300萬元；「林鄭Plan」實施後，購買800萬元以下住宅僅需付一成即最多80萬元首期，購買800萬至1000萬元住宅僅要付兩成、即最多200萬元首期。他稱「林鄭Plan」推出後，逾600萬至1000萬元住宅成交量明顯上升，2020年首11個月逾600萬至1000萬元住宅註冊量達17,834宗，較2019年同期12,053宗急升約48%；而600萬元以下住宅註冊量按年則下跌6.8%至18,981宗，逾1000萬元住宅註冊量亦微跌3.3%至6007宗。
資深投資者林一鳴表示，政府此舉能協助中產一族入市，亦有助二手市場流轉；但放寬按揭成數變相增加買家風險，若樓價跌一成便有可能變為負資產。
[通通識 第707期]
