長實集團主席李嘉誠榮休，可喜可賀。長實1972年上市，連同股息再投資，至今為股東創造5000倍回報，複合年回報率20.8%，是接近神一般的表現。同樣以投資生意致富的美國富商巴菲特，1964年透過借殼巴郡，至今為股東創造逾2.4萬倍價值，年複合回報率20.9%。兩人的表現，可說是一時瑜亮。

近年最常被港人奉為金科玉律的經驗教訓，應該是買樓可以發達，買股票發達的人不多，傾家盪產反而聽不少。買樓較容易發達，因為置業通常會用上財務槓桿，一般情�G下，物業價格波幅細，銀行絕少call按揭客孖展，加上物業買賣困難，交易成本高，不利短線買賣，結果逼置業者長線投資，令置業者無端端發了達。

股票投資當然亦可以做孖展，但是股價上落大，用財務槓桿較置業容易出問題。再者，物業很大程度上，算是一種商品，雖然不同地點的升值潛力一樣會有差異，但是差異化沒有股票那麼大。

以地產股為例，1972年上市的地產五虎將新地(0016)、合和(0054)、長實、�痗�(0010)及大昌(0088)。上市時大家市值差不多，現時長和及長實總市值6400億元、新地3760億元，表現相當不錯，但合和、�痗岸峇j昌，市值分別只有265億元、374億元及55億元，「兩大」與「三小虎」的平均市值，差距高達22倍。

隔行如隔山，同一行業的股份表現差異已那麼大，更何�G是不同行業的股份。因此，股票投資所要求的專業知識，其實遠較物業投資高。

長實股價 跑贏同期樓價5條街

不過，話得說回頭，有眼光的投資者，股票長線投資表現的爆發力，可以比物業投資高很多倍。以李嘉誠創辦的長實集團為例，不計股息回報，45年來的總股票升值約1000倍 。若以1972年一個美孚新�h一期一房當年的一手買入價31750元，目前市值約600萬元，未計多年來的租金回報及租金再投資表現，45年來升值約188倍 (年均複合回報率12.4%)，跑輸長實超過五條街(1000倍對188倍)。

當然，置業者起碼要用上至少10倍槓桿，在扣除利息開支後，以首期投資額的總回報，才有望拍得住長實過去45年的表現。更何�G，如果置業者用供樓的錢，以儲蓄形式買長實的股票，到供甩層樓的時候，應該會擁有更多的長實股票，總投資回報還是遠不如長線投資長實股票。

樓市表現較平均 股票差異大

股票最「蝦人玩」的地方，是選對長線投資對象，跟選錯投資對象的表現差異太大。投資者如果沒有揀股能力，在一般情�G下，置業仍是累積財富較為穩健的做法。

不過，上述的總投資回報表現，其實很大程度上是受到過去十年香港物業價格飛升，而同期股票卻持續表現低水所扭曲。目前，�瓻�預測市盈率約12.5倍，折合盈利回報率約8厘，與約2厘的租金回報率，差距是4倍。以今日的市價計算，並以10年為期，我傾向相信未來十年，投資於指數基金的總回報，應該會較投資香港物業的總回報好。