時事議題﹕安樂窩 何處尋
【明報專訊】行政長官林鄭月娥上任後首份《施政報告》提出港人的置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望，她亦提及各個房屋計劃如「首置盤」、「綠置居」、「白居二」等。它們是什麼？計劃能否解決香港人的置業問題？以下一一拆解。
◆香港人居住環境
．2016年按房屋類別劃分人口分佈(圖)
．置業階梯(圖)
．政府《長遠房屋策略》目標(圖)
居屋申請資格
居屋全稱為「居者有其屋計劃」，房委會以低於市價出售單位，協助中低收入家庭和公屋租戶成為業主，1978年推出首期計劃。申請購買居屋的人須符合年齡、家庭成員組合、居港年期等規定，入息和資產亦有限制，並分為「綠表」和「白表」兩大類。
．綠表
- 合資格申請人為公屋租戶、公屋申請者、符合「公務員公共房屋配額」申請資格的初級公務員、持房屋署簽發有效保證書的房屋署屋宇事務助理職系人員，以及房委會長者租金津貼計劃的受惠者等。
．白表
- 合資格申請人為私樓住戶、公屋或資助房屋計劃單位住戶的家庭成員；以及參加「租者置其屋計劃」，購買其租住公屋單位的業主及其認可家庭成員，在10年內與房屋委員會簽訂轉讓契據，亦符合白表資格。家庭成員人數為2至9個的白表申請者，每月家庭總入息和資產限額分別為最高5.2萬元和170萬元。
買賣
- 大部分居屋受房屋條例的轉讓限制約束，單位售價較市價低，業主要先向政府繳付補價才可在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓其單位，以往未補價的居屋二手市場單位只限綠表人士選購。
◆綠置居恆常化 針對公屋富戶
特首林鄭月娥在《2017年施政報告》提出把綠置居恆常化。綠置居全名是「綠表置居先導計劃」，即政府以低於居屋價錢出售新建房屋予綠表人士，目的是加強公屋單位流轉。首個綠置居項目選址新蒲崗的「景泰苑」，提供857個單位，以市價六成出售，售價由94萬至298萬元不等，最終超額認購近18倍。
政府資料所示，景泰苑857名買家當中，有800人是房委會公屋租戶，當中12%即98戶是「公屋富戶」；而所收回800個公屋單位中，近六成位於港島及九龍。
林鄭月娥表示，未來的新建公營房屋，應以更多的綠置居取代出租公屋。經房屋署初步技術評估，位於黃竹洋街及桂地街的火炭前平房區鄰近的公屋項目，可轉為綠置居，涉及約4800個單位，預料可於2018年底出售。
．爭議1
綠置居難吸引公屋富戶？
身兼房委會委員的城大公共政策學系學者劉國裕稱，景泰苑項目中僅12%是富戶，「數字比較少」，劉認為，就算要交雙倍租金，對公屋富戶而言租金仍屬較低。公屋聯會總幹事招國偉認為，綠置居要吸引富戶購買，視乎項目地點、單位面積和售價，相信富戶沒興趣購買單位面積偏小的綠置居景泰苑。
．爭議2
被指逼迫公屋富戶買樓
本土研究社成員陳劍青指政府擬推出大量綠置居單位，加上早前收緊公屋富戶政策，令部分現時公屋住戶面臨失去居住資格，斥政府「推公屋居民去買樓」。他亦質疑綠置居的供款佔家庭入息逾四成，若日後樓市波動，此階層財政抗逆力低，未必能負擔供樓，認為現時房屋政策本末倒置，製造新房屋問題。林鄭月娥則強調將綠置居恆常化並非逼巿民上車，重申買樓是個人選擇。
．爭議3
延長公屋輪候時間？
公屋聯會總幹事招國偉稱，不反對綠置居恆常化，前提是不能影響出租公屋供應，認為若把大量新建公屋轉作綠置居，將延長目前公屋輪候時間。全港關注殺房平台批評，政府以綠置居作公屋政策重點，進一步鼓吹置業至上及房屋商品化，促請政府重設租務管制及住屋津貼，以保障基層市民住屋權益。林鄭月娥在立法會施政報告答問會上表示，推出綠置居基本上不影響公屋輪候時間，但同意若仔細地以星期來計算，則會有少許影響。
◆白居二恆常化 針對中等收入夾心階層
為促進居屋流轉，房委會在2013年和2015年推出兩輪「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃」(臨時計劃)，並於2017年11月30日通過恆常化臨時計劃為白表居屋第二市場計劃(白居二)，讓合資格的白表人士申請購置未補價居屋單位。兩輪計劃接獲11萬份白表申請，最終有4021個家庭透過計劃置業。房委會資助房屋小組委員會2017年12月討論建議，通過白居二計劃恆常化，每年配額為2500個。
．爭議1
憂推高二手居屋樓價
中原地產高級聯席董事黃良昇稱，白居二恆常化增加二手居屋的需求。他指居屋業主難換私樓，鮮有放售單位，求過於供下，二手居屋樓價近年創新高。根據房委會，兩輪臨時計劃由推出至結束期間，居屋第二市場單位價格分別上升64%和34%，私樓市場的中小型單位價格上升47%和23%。有地產代理於2017年11月表示，已有居屋業主因預期政府推出「白居二」而提高叫價，估計計劃恆常化後，叫價會再升，有代理更預計，2018年推出恆常化計劃時，居屋樓價將升10%，月入兩三萬元的家庭供樓將很吃力。
房協前主席鄔滿海則認為申請白居二設有入息限制，樓價升幅會受限，不需要擔心樓價被推高。珠海學院商學院院長何濼生則指白居二恆常化，能為白表人士解燃眉之急(即使推高樓價亦可取)。
．爭議2
料居屋賣家少
浸會大學財務及決策系副教授兼市建局獨立非執行董事麥萃才對計劃恆常化有疑慮，他指居屋賣家少，而白居二的買家購買力在居屋與私樓之間，一旦私樓樓價下跌，他們就會購買私樓，令白居二無人問津。資助房屋小組委員柯創盛則表示，根據兩輪臨時計劃的申請人數，相信配額會供不應求，反而擔心樓價高企下，願放盤的居屋業主有限，抽中配額的市民未必找到心儀單位。
◆首置盤 針對高收入夾心階層
《施政報告》公佈推出「港人首次置業先導計劃」(首置盤)，計劃透過地契條款，要求發展商以混合發展模式提供「首置」單位。政府2018年底將以先導計劃形式推行，選取觀塘安達臣道私樓用地，料可提供1000伙「首置」單位，最快2021年推售。
首置盤申請資格由政府訂定，包括須為居港滿7年的香港居民、從未在香港置業、二人家庭或以上的收入規定擬為5.2萬至6.8萬元之間。林太稱計劃是為了讓較高收入的家庭在樓價持續上升的情況下，能重燃置業希望並豐富房屋階梯，強調不會影響公屋供應。
．爭議1
被指用公帑資助富人置業
香港大學經濟及工商管理學院助理講師阮穎嫻質疑，用公帑資助富人置業不公義，因為他們具能力購買私人房屋。她又認為政府應興建更多公屋和居屋，先協助基層市民，尤其是居於殺房的基層人士。土地供應專責小組成員劉振江說，首置盤定位為夾心階層，他們有能力供樓但卻沒有足夠儲蓄支付首期，負擔不起私人樓市的樓價，首置盤能為他們重置置業階梯，有推行的必要。
．爭議2
惹官商勾結質疑
立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅表示，擔心發展商藉計劃「搭順風車」，發展一些原本沒有價值的土地，破壞城市規劃標準。民主黨主席胡志偉指政府向發展商提供優惠換首置盤的做法，憂慮會惹官商勾結的觀感。立法會房屋事務委員會主席麥美娟表示，大家或會猜測地產商背後動機是為了利潤或釋放自己的土地，因此整個計劃需更高透明度，她指政府如害怕批評而不探討，難有解決房屋問題的新方向。林鄭月娥回應質疑稱，會在「陽光下」制定計劃細節，承認部分發展商已經收地數十年，或較其他發展商佔優，因為他們具發現商機的眼光，認為計劃不存在偏幫某些發展商。
◆中大民調(圖)
[通通識 第491期]
