港啟德商廈百億地王陸續有來
高處未算高 雙子塔打頭陣
香港政府銳意將東九龍變成為全新大型商業圈，區內2幅逾百萬平方呎的甲廈用地，亦將於本年度推出招標；其中，除啟德新發展區第1E區2號雙子塔商廈地皮，將「打頭陣」於本季推出，項目總樓面逾百萬平方呎外，區內亦將推出最大商廈項目第1F區2號商業地，料估值逾百億港元，計劃本年度推出，項目規劃可作辦公室、酒店及零售混合發展，總樓面達190.5萬平方呎，媲美中環國金2期樓面，料成為啟德發展區內最高商業項目。
現時已列入賣地表的第1F區2號商業地，有機會在下半年度推出，現劃為「綜合發展區」，地盤面積19萬平方呎，地積比率10倍，規模屬「地王」級別。
據了解，該項目將分為東西兩部分，東面部分可建主水平以上200米的商廈，西面則為40米高低層建築物，預計可作零售用途，料項目將可成為地標。
市場人士估計地皮估值介乎95.3億至114.3億港元，每平方呎樓面地價約5,000至6,000港元。
至於即將安排在本季招標的啟德第1E區2號商業地，分為南、北兩部分，地盤總面積約15.2萬平方呎，將作兩幢「雙子塔式」商廈，限高100米，涉及樓面約109.3萬平方呎，規模媲美會德豐(0020)於2011年7月以35.28億港元投得的觀塘海濱道地皮(即現時已發展的One Bay East東座及西座項目)，據了解，One Bay East涉及樓面逾100萬平方呎。
市場人士初步估計，該地皮地價估值約60億至65.84億港元，每平方呎樓面地價約5,000至6,000港元。
未來數年九龍東商廈潛在供應雖增加，令商廈前景短期不樂觀，但中、長期前景仍被看好。
戴德梁行較早前發表的香港寫字樓租務市場表現報告顯示，九龍東商廈自去年第四季起待租率高逾8%，其後6個月表現橫行，次季租金按季下跌1.8%，每月實質呎租跌至29.77港元；主要因該區不少公司的租約即將到期，以致待租率上升，加上該區將有大量新寫字樓供應，故令租金受壓。
世邦魏理仕早前發表的研究報告顯示，今年上半年錄得52宗1,000萬港元以上的商業物業交易，當中有20宗涉及全幢物業；有業界人士認為，市場看好全幢商廈發展，加上工廈活化計劃已於今年4月結束，令寫字樓成為最受投資者青睞的物業類別，相信市場長遠仍看好寫字樓市場，預期九龍東本年度推出的兩幅甲廈用地，將可吸引發展商積極入標。明報記者 劉詠怡
