家庭負債新高加息增供樓壓力
香港樓價料2 至3 年跌兩成
Look's Asset Management Limited 創辦人陸東認為,香港樓市跌勢已成,雖然他預測港股在明年上半年「無運行」,原因之一是美國加息在即會影響市場流動性,但他認為這對香港樓市影響更大。他預料,樓價未來2、3 年將從高位下跌兩成,而當熱錢流走、按揭利率上調的情G下,未來供樓負擔勢必加重。
息口升料熱錢流至美國
陸東表示, 「當美國息口開始上升的時候,熱錢將從香港回流美國,影響非同小可。因為香港家庭負債佔香港生產總值(GDP)比例處於歷史高位,在亞洲區亦名列前茅。目前香港的生活質素仍高,主要原因是息口偏低,在水浸銀行體系的情G下,銀行為了增加生意,亦相對寬鬆地批出貸款。惟當美國進入加息周期,即使加息幅度不大,也可能令熱錢從香港大舉流走,屆時銀行自然會收緊借貸,金融管理局為保護銀行體系健全亦可能收緊貸款指引。因此,以香港家庭負債比例如此高的環境下,未來(負債較高的人士)可能會幾痛苦。他表示,擔心2016 年及2017 年的投資主題,其實是在資金流走的大前提下,如何可以保障自己的財富。」
第二季家庭負債佔GDP 66%
根據金融管理局數據,雖然香港樓宇貸款佔GDP 比率近年維持於44%至45%水平,未有明顯變化,惟香港家庭負債佔GDP 比率於第二季升至66%,屬歷史新高(見圖)。部分發展商洞悉樓市轉勢下跌而劈價散貨,例如會德豐(0020)近日便低價開售將軍澳新盤CAPRI,陸東認為此舉明智: 「美國加息增加資金成本,發展商正常會減價賣樓。會德豐是次新盤開盤價低於二手價,過往一定有溢價。雖然該樓盤位置不俗,但區內供應多,開售時機又欠佳,唯有平蠸獢C」
樓價料不會如1997 年至2003 年跌七成
不過,陸東亦大派定心丸,他表示,在美國只加息一、兩次及香港失業率不會大幅上升的前提下,香港樓價料不會如1997 年至2003 年大跌七成。他認為,與當年比較,目前樓市基本面有三大優勢,助增跌市時的防守力: 「有別於1996 及1997 年的港英政府奉行無為而治、放任樓價急升,港府近年的逆周期措施做得不錯,例如早於2012 年10 月推出買家印花稅(BSD)增海外買家成本,減低國際熱錢對港樓的衝擊。第二,有別於1998 至2003 年每年平均供應3至4 萬個私人住宅,未來每年供應僅約2 萬個,供應僅穩步而非大幅上升,只要經濟穩定增長,有關供應不難消化。第三,美國沒能力大幅加息,即使香港隨美國加息半厘,按揭利率或由2 厘升至2.5 厘,但2.5厘仍是偏低,對借按揭買樓人士的供樓負擔影響有限。」
調整完後料再次挑戰高位
綜合上述分析,陸東預測樓價未來2、3 年將反覆下跌兩成,屬健康調整,調整完成後可再次挑戰高位, 「2003 年以來樓價大漲小回已近12年,未來調整2、3 年很正常。例如1993 至1995 年期間,時任國務院經理朱鎔基推出宏觀調控,加上美國加息及墨西哥爆發金融危機,令香港出現短暫資金短缺,期內樓價亦曾下跌近三成,但之後仍可突破高位。」明報記者葉創成
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