買家撻訂 賣方可全部沒收
毋須證明損失
根據卑詩省上訴庭的裁決﹐當地產交易告吹﹐賣家沒有損失也可以沒收撻訂買家的訂金﹐除非所涉及的款項大至不合理。
資料顯示﹐相同的原則亦適用於安省。
根據案情﹐譯音姓張(Zhang)的買家以2,030,000元的售價購一個住宅物業﹐以大溫哥華地產商會(Greater Vancouver Real Estate Board)所使用的標準合約進行買賣手續﹐並且支付10萬元訂金﹐但未有完成合約﹐其後當賣家以更高的價售把物業出售之後﹐這筆訂金誰屬的糾紛便鬧上法庭。
原審法庭法官判處這名買家勝訴﹐所持的理由是應以合約的用詞為理據﹐由於有關的合約沒有清楚註明訂金是不可以退回﹐所以買方應可以取回這筆款項﹐但譯音姓唐(Tang)及姓曾(Tsang)的賣家不服﹐提出上訴。
上訴庭不同意標準合約內的有關用詞足以影響裁決﹐並且認為應當以有關地產訂金的歷來法理來作為依據。根據英國-加拿大的法律﹐超過100年來﹐地產交易的訂金都是不可以退回的。
上訴庭指出﹐根據定義﹐訂金是不可以退回的﹐而這不是假定﹐只是涉及到定義﹐是按照習慣法來解釋合約中的一個用詞。
根據合約法﹐除非收受訂金的一方有損失﹐否則訂金是可以退回﹐但可由法庭介入﹐以確保有關的賠償公平及合理。
不過﹐這個原則並不適用於地產交易。地產的訂金是不可以退回的﹐除非數目大至不合理的程度或屬於刑罰性質。在這樣情況下﹐法庭可以介入﹐引用相關的法律來降低沒收金額。
至於什麼程度才被視為大得不合理﹐則沒有明確的界定。
不過﹐一般來說﹐10%的訂金並非不合理﹐而這宗官司的訂金只佔賣價的5%。
由5名法官組成的上訴庭再次確認這個既定的原則。換言之﹐賣方雖然能夠以比原來的售價更高的價格把物業出售﹐並且沒有損失﹐但仍然可以保留訂金。
合約條文中可能會註明﹐在賣家所導致未能完成合約的情況之下﹐訂金將基於經證實的損失而被沒收。不過﹐上訴庭在裁決中指出﹐這樣的條款並不會改變訂金的性質﹐也許可解釋為訂金得用作抵償已證明的損失﹐但如沒有提出損失﹐訂金也會被沒收。
根據裁決﹐負責保管這筆訂金的地產公司﹐須把這筆訂金連同利息交給賣方。
安省也曾有相同性質的官司。根據案情﹐賣方收了1萬元的訂金﹐由於沒有損失﹐被小額錢債法庭的法官下令退還當中的9,700元。不過﹐賣方上訴得直﹐得以保留全部訂金。
