香港地產價格創新高，超越去年政府推出雙倍印花稅前的高位，但近來政府推出土地招標，中標價則屢創新低；樓價與地價呈相反方向走，這倒是很少見現象。

經常有人把樓價與地價的關係以麵包與麵粉來形容，認為麵粉價升，麵包也該一起價升，麵粉價跌，麵包也該跌價，相信這套理論的人還真不少。

因此，過去在樓價上升期，有地產商刻意以高價入標承購政府推出市場的工地，然後，傳媒就會大事渲染地價創新高，地產商就趁勢把新樓盤的價格大幅提高，形成一個因果關係，地價不斷創新高，樓價也不斷創新高，這現象在1997年前是非常明顯。

3年後樓價決定3年後供需

終於，有1天，樓價由高處向下跌，因此，高價買地的地產商就面對巨大虧損，建樓與造麵包最大的不同處是時間，麵粉變成麵包只須數小時，因此，賣麵包的人以買入麵粉的成本來決定麵包售價是正常的，但地產商買入一幅土地，至少要等5至6年才能建成，想提早推出樓花售賣，至少也得等3年，3年後樓價與今日樓價沒什麼關係，3年後樓價是決定於3年後的需求與供應，今日的樓價是決定於今日的需求與供應。

今日的供應是3年前曾蔭權時代供應的土地，量很少。

因此，可以說是供不應求；今日土地供應大增，地產商在決定如何出價承標時，考慮的不是今日的樓價，不是今日的物業供應，而是3年後的樓價，3年後的物業供應。

簡單地說，今日的地產商，是看淡3年後的樓價，因此，集體出低價承購土地。

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