人工島造價升賣地收入減 信仍賺 發展局：收益保守估算 學者憂大基建「搶人」開支升
【明報專訊】發展局昨日公布中部水域人工島的項目規劃，最新調低賣地收入估算35%，由原先最高11,430億元降至7500億元；同時調高項目造價估算約16%，由5000億元增至5800億元，強調收益仍高於成本。有經濟學者認為，本港經濟自2019年呈負增長趨勢，認為估算有調整屬合理，惟政府將推出北部都會區等項目，建築成本如工人開支將增加，或有開支高於收入的風險，認為政府應審慎考慮本港確切土地需求。發展局發言人強調項目造價與收入之間仍有「水位」，並提出4類融資方案，包括發債及公私營合作。
造價估算5800億 賣地收入7500億
發展局釋出文件指出，根據測量師學會於2019年的估算，人工島賣地收入約9740億至11,430億元；建造成本方面若按2018年價格推算，則約為5000億元。因應近期樓市及土地價格調整，局方參考今年11月的土地和物業成交價格，並以較保守的市况作假設，估計人工島的私人住宅和商業用地賣地收入約7500億元；項目總造價則按今年第二季推算，約為5800億元，其中人工島及發展區開支如鐵路及道路等，分別佔2940億及2840億元。
發展局發言人稱，最新造價僅為「情境測試」，目前難以提供準確造價和收益估值，亦未能為工程造價「封頂」，惟補充人工島賣地7500億元收益是保守估算，與造價之間仍有「水位」。
擬建21萬伙公私7比3 可納55萬人
中部水域人工島填海工程計劃建3個人工島，面積共1000公頃，初步建議興建約19萬至21萬個住宅單位，當中公私營房屋比例為7比3，預計可容納50萬至55萬人口。
發展局表示，人工島項目將跨越20年，明年將開展環評法定程序，並於2024年初展開詳細工程設計，2025年下半年為填海工程申請撥款，目前推算項目每年平均開支約300億元，佔本地生產總值約4%。同時，局方估計人工島全面發展後，相關經濟活動每年可帶來約2000億元增加值，佔本地生產總值約7%，認為項目符合社會及經濟效益。
學者：2019後經濟負增長 調整正常
中文大學經濟系客座教授宋恩榮認為，地價波幅大，加上本港目前經濟展望較差，並自2019年出現負增長，即使明年經濟好轉，亦難達2019年水平，認為港府調整成本及造價估算屬正常。他說，未來將有多個大型基建項目上馬，但欠缺相應的建築工人，料將出現「搶人」，令建築成本增加；同時隨人口老化，將令政府未來醫療開支大增，認為人工島項目存在一定財政負擔。
測量師學會房屋政策小組主席林家輝支持項目，但認為局方未有披露項目詳情，目前對造價及收入「都係得個估字」。
4融資方案 包括發債公私營合作
此外，發展局表示項目屬具經濟效益的長遠投資，毋須純倚賴公共開支推展，除以基本工程儲備基金支付外，將初步考慮4個融資方法，包括發債、批出鐵路上蓋發展權等，並各有優缺點(見表)。立法會發展事務委員會副主席劉國勳稱，若按現時經濟環境，較可行是公私營合作中的「鐵路加物業發展模式」等，透過提供物業發展權減少政府開支。至於發債，他說目前息口持續上升，並非發債的好時機。
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