• 2022.12.21
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人工島造價升賣地收入減 信仍賺 發展局:收益保守估算 學者憂大基建「搶人」開支升

[2022.12.21] 發表
總面積1000公頃的中部水域人工島由3個島組成,包括A島、B島和C島,並由「Y形」水道分隔,中間綠島為交椅洲。其中A島及C島各設一個車站,鐵路途經港島西、人工島、欣澳、屯門,伸延至洪水橋站,再接駁至規劃中的港深西部鐵路。(立法會文件模擬圖)
政府將發展人工島為第三個核心商業區(圖),以進一步提升香港經濟競爭力,其中生活社區及核心商業區內建議最高住用地積比率分別為6.5及7.5。(立法會文件模擬圖)

【明報專訊】發展局昨日公布中部水域人工島的項目規劃,最新調低賣地收入估算35%,由原先最高11,430億元降至7500億元;同時調高項目造價估算約16%,由5000億元增至5800億元,強調收益仍高於成本。有經濟學者認為,本港經濟自2019年呈負增長趨勢,認為估算有調整屬合理,惟政府將推出北部都會區等項目,建築成本如工人開支將增加,或有開支高於收入的風險,認為政府應審慎考慮本港確切土地需求。發展局發言人強調項目造價與收入之間仍有「水位」,並提出4類融資方案,包括發債及公私營合作。

造價估算5800億 賣地收入7500億

發展局釋出文件指出,根據測量師學會於2019年的估算,人工島賣地收入約9740億至11,430億元;建造成本方面若按2018年價格推算,則約為5000億元。因應近期樓市及土地價格調整,局方參考今年11月的土地和物業成交價格,並以較保守的市况作假設,估計人工島的私人住宅和商業用地賣地收入約7500億元;項目總造價則按今年第二季推算,約為5800億元,其中人工島及發展區開支如鐵路及道路等,分別佔2940億及2840億元。

發展局發言人稱,最新造價僅為「情境測試」,目前難以提供準確造價和收益估值,亦未能為工程造價「封頂」,惟補充人工島賣地7500億元收益是保守估算,與造價之間仍有「水位」。

擬建21萬伙公私7比3 可納55萬人

中部水域人工島填海工程計劃建3個人工島,面積共1000公頃,初步建議興建約19萬至21萬個住宅單位,當中公私營房屋比例為7比3,預計可容納50萬至55萬人口。

發展局表示,人工島項目將跨越20年,明年將開展環評法定程序,並於2024年初展開詳細工程設計,2025年下半年為填海工程申請撥款,目前推算項目每年平均開支約300億元,佔本地生產總值約4%。同時,局方估計人工島全面發展後,相關經濟活動每年可帶來約2000億元增加值,佔本地生產總值約7%,認為項目符合社會及經濟效益。

學者:2019後經濟負增長 調整正常

中文大學經濟系客座教授宋恩榮認為,地價波幅大,加上本港目前經濟展望較差,並自2019年出現負增長,即使明年經濟好轉,亦難達2019年水平,認為港府調整成本及造價估算屬正常。他說,未來將有多個大型基建項目上馬,但欠缺相應的建築工人,料將出現「搶人」,令建築成本增加;同時隨人口老化,將令政府未來醫療開支大增,認為人工島項目存在一定財政負擔。

測量師學會房屋政策小組主席林家輝支持項目,但認為局方未有披露項目詳情,目前對造價及收入「都係得個估字」。

4融資方案 包括發債公私營合作

此外,發展局表示項目屬具經濟效益的長遠投資,毋須純倚賴公共開支推展,除以基本工程儲備基金支付外,將初步考慮4個融資方法,包括發債、批出鐵路上蓋發展權等,並各有優缺點(見表)。立法會發展事務委員會副主席劉國勳稱,若按現時經濟環境,較可行是公私營合作中的「鐵路加物業發展模式」等,透過提供物業發展權減少政府開支。至於發債,他說目前息口持續上升,並非發債的好時機。

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