• 2022.07.30
    星期六

加息礙交投 銀行貸款經理料樓價不會大跌

[2022.07.30] 發表
大溫樓市成交量受近期加息影響而減少,但有銀行貸款經理認為樓價沒有大幅下調空間。(資料圖片)

【明報專訊】美國聯儲局日前宣布加息0.75個百分點,加拿大央行將於9月初舉行議息會議後公布是否跟隨。有銀行貸款經理表示,現時樓市已反映人們預期下一次加息的情緒,雖然短期內成交量減少,但認為樓價不會再大幅下調。

加拿大皇家銀行(Royal Bank of Canada)貸款經理Jason Wang昨日接受本報訪問時表示,加息雖然能起到刺激效果,但不能也不會無止境地加下去,美國這次加息後股票市場不跌反升,「給出的信息就是美國雖然加息,但整體經濟各方面還是良好,並不是悲觀的情況。」

Jason不否認加拿大央行跟隨美國加息的可能,「但我不認為加息會令樓價再下滑這麼多,買家和賣家心裏已經想到未來可能還會再加息,現在樓價已經有這個情緒在裏面,反映了下一次加息的結果。」

至於加息對大溫樓市的影響,他認為主要體現在成交量減少,因買家和賣家之間出現心理戰,買家希望樓價愈低愈好,但很多賣家心裏想着的始終是今年初或去年底的價格,所以寧願把房子從市場上撤下來暫時不賣,「雖然成交量減少,但是樓價不一定會再大幅下調,除非賣家有特別原因急着要賣,而且買家也要和其他想撿便宜的人競爭,想抄底也不是那麼容易。」他舉例說,前幾天溫西一個房子以比市價低的300萬元掛牌,最終成交價為365萬元,共收到25個柯化,「即使在現在這個環境,好的房子還是有很多人在搶。」

Jason又透露,整個卑詩省目前大概有70萬個房屋貸款,但出現還款困難的客戶只有不足700個,「連0.1%都沒有」,因此認為加息對於樓市的打擊只是暫時性,「現在也看到有一些客戶覺得樓價下降了一點便準備入手,逐漸出現競爭自然會推動樓價再度上漲。」他表示,想要在目前情況下買到房子需要符合4個條件,「首先買家有感興趣的房子,而賣家也急着想要賣,還要沒有其他買家競爭,同時貸款也要能到位。」

他指貸款是最重要的一環,特別是對收入不夠的家庭來說,「收入夠的意思是,貸款金額與年收入是一對五,假設要貸款100萬元,家庭年收入需要有20萬元,如果沒有達到這個水平,基本上就很不容易貸款。」

而且加息對於貸款額也有所影響,他舉例說原本年收入20萬元的家庭可獲批100萬元貸款,現在可能減少到95萬元,而且每月供款金額也會增加,「加拿大允許的分攤期最長是30年,以100萬元貸款來說,跟以前利率最低的2.45%相比,現在每月供款增加大約1,000元,所以房價下跌其實沒有令房屋變得更可負擔,房價下跌10萬元,但你可能需要每月多付1,000元,即使改為租房,租金也一直在上漲。」

他提到目前浮動利率為4.5%,即國家利率4.75%減去銀行折扣0.25%,「這個折扣少了,以前曾經減0.75%至0.95%,現在沒有辦法,因此對客戶來說是雙重打擊」,而5年固定利率則為5.5%,「所以現在選擇浮動利率的客戶還是比固定利率多。」

而且推動樓市的更大動力是來自新移民,Jason指加拿大每年約有40萬名移民,主要是前往溫哥華和多倫多兩大城市,「每年移居卑詩省的移民約10至15萬人,而建屋量追不上需求,只要這個因素存在,我認為樓市不會向下走。」他形容樓市走勢對於已在本地居住一段時間的人才有感覺,因為與過去幾年的樓價和利率有對比,「但對於從中國大陸、香港、台灣、印度等地的新移民來說,他要比的是跟香港比,在香港只能買一個公寓的價錢,在這裏可以買到獨立屋,所以沒有心理負擔。」

卑詩省華人地產專業協會副會長李世雄表示,相信加拿大央行9月會跟隨美國加息,「希望加完這一次後,不要再加得這麼頻密」,因最近數個月來對樓市已有一定影響,導致成交量減少,有逼切自住需求的本地買家、回流人士及新移民可能仍會審慎入市,特別是有加拿大身分、可豁免海外買家稅的本地居民及回流人士,但大部分投資者都因利息上漲而卻步。

大溫地產經紀Angie Tsai也表示,近日與一些銀行業人士談及本國未來加息方向,對方指要有心理準備加拿大央行會在9月繼續跟隨美國步伐,「但實際升多少要到時公布才知道。」

她指近期利率上升對買賣雙方都造成影響,條件好的房子仍存在着買家,但會把利率上漲造成的額外負擔列入考慮因素,並反映在所提出的柯化上,「最近有一個不錯的城市屋在放售,雖然收到3個柯化,但價格與估算有落差,賣家也需要時間調整期望,所以當時未有出售,而後來最終成交金額也達不到賣家當初想要價位。」

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