金管局出招遏高槓桿搶地 降地皮貸款比率上限 分析：不利過江龍
【明報專訊】近年地產發展商自行向樓市買家提供高成數按揭，高價搶地促使樓價上揚，金融管理局對此一直關注，終於在昨日連出兩招，試圖從銀行融資方面，減低潛在信貸風險。金管局宣布，將為銀行向發展商投地的貸款設定融資上限；另外，若發展商提供大量高成數按揭給樓盤買家，銀行貸款給這類發展商時，所預留的資本金亦須上調。當局強調政策目的只為控制銀行體系風險，但分析師則認為，措施不利內地「過江龍」來港搶地，但對整體樓價的影響不大。
金管局的新措施分兩大方面，首先對銀行向發展商提供的地皮融資設定上限，最高為地價成本40％、建築成本80％以及預期物業完成後價值的50％。以往銀行業對發展商的融資為自行設限，但現時由當局正式納入監管要求，且較業界的慣例更嚴謹(見表)。金管局副總裁阮國恒指出，現時銀行對發展商的融資，以地價成本計算一般達到四至五成，相信部分銀行日後須調整策略。金管局同時敦促銀行，若發現發展商財務狀况較弱，例如負債比率偏高，應考慮在適當情况下，進一步調低貸款比率。
第二招 增銀行資本金要求
另一方面，金管局增加銀行的資本金要求，針對有提供高成數按揭的發展商，若其按揭餘額佔股權值的比率高於5％，銀行向其借貸時所要預留的資本金，可能需要提高(見另稿)。
阮國恒透露，截至今年3月，香港銀行業對本地發展商的貸款約5400億元，佔整體在港使用的貸款11％。他認為，這是一個較高的比例，而從13個主要發展商取得的資料顯示，發展商自行提供的按揭額加速增長，短短一年間，已由2015年底的107億元倍增至去年底的276億元。而近期部分買地的發展商，亦以高槓桿方式為項目融資，甚至有個別發展商全靠借貸籌集買地資金。金管局憂慮信貸風險大大增加，希望限制銀行向這些發展商提供融資貸款。
長實﹕資金來源多 不構成壓力
不過，發展商普遍認為新措施不會有太大影響。長實地產投資董事郭子威指，大型發展商資金來自多種途徑，相信對發展商資金運作不會構成壓力。身兼地產建商會執行委員會主席的會德豐副主席梁志堅指，除非有重大經濟危機，否則發展商對銀行業的影響並不大，他亦相信現時銀行界面對的風險不大。梁志堅並指，現時不少大型發展商均毋須靠押地融資，多以企業融資代替，其貸款息率會比押地融資為低。
銀行業則表示會遵從新規，恒生銀行及中銀香港均表示，會跟從監管機構的指引，並採取審慎的貸款政策。銀行公會指出，新措施對銀行貸款增長會有一定影響，但相信各銀行會按新監管要求調整策略，審慎管理相關風險。
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