伊廈維修未定公司先收6萬
非法定組織主導 尾數「留白」業主恐沒封頂
【明報專訊】港島銅鑼灣的伊利莎伯大廈兩年前接獲屋宇署的強制驗樓令,今年初業主大會通過維修決定,以最低入標價計算,工程開支達1.2億元,每戶料最少要付22.8萬元至35.2萬元。但未拍板哪間公司中標,業主已被要求先繳付首期6萬元費用,其後須再交兩期共12萬元,即首3期合共18萬元;最後一期金額則是「留白」,聲稱視乎招標總數才確定。業主質疑維修變相「沒封頂」,欠保障,一批不滿的業主計劃本月24日召開大會並籌組法團,意圖推翻維修決定。
過去兩年,伊廈處理維修的程序,皆由一個名為「鄰舍會」的組織主導。但該會並非法團、業委會或按大廈公契成立,其代表性受到質疑(見另稿)。
明報記者 鄭佩珊 陳顥之
最低投標價1.2億元 每戶平均22.8萬起
伊廈為商住大廈,落成於1978年,樓齡近37年;大廈有3座,樓高28層,7樓以下是商場,7樓以上共有468伙住宅,實用面積由540至906方呎不等。現時伊廈維修的確實金額未明,參考入標資料,7樓以上的工程,最低投標價為1.2億元,每戶需付22.8萬元至35.2萬元,視乎單位的業權份數(或面積)而定。連同1125萬元的升降機翻新工程,每戶負擔金額為24.9萬元至38.4萬元。
業主:顧問沒提供可細閱文件
2013年5月,伊廈業主接獲屋宇署強制驗樓令,物業管理公司佳定與鄰舍會其後委任顧問公司博德,多次在大廈7樓公共平台舉行簡介會,講解維修情G。業主李小姐(化名)表示,博德沒有提供任何文件讓業主拿取細閱,只在平台及大堂展示數十頁方案內容,提及必需與美化的維修項目。至獲發召開業主大會通告,她才得知工程的大項估價,但文件仍沒有細列各項目的單價及數量,「價錢到底如何計算?我們擔心被誤導」。
年初業主大會 被指未分細項投票
今年1月18日,佳定按鄰舍會要求召開業主大會,會上通過進行「法例指定及必需工程」及最高金額的外牆方案。不過,李小姐稱,當日投票是綑綁式決定,「只能籠統揀大項」,如表決是否進行工程,但表格沒有就每項必需工程(如:是否更換水渠、更換防火門)設獨立分項,亦不能就每一項工程選擇其價格。她質疑這種表決形式不妥當。
會上亦通過議案,業主需於2月繳付維修費,費用分為4期,首3期共18萬元,每期為6萬元,最後一期金額則視乎招標項目總數及各單位業權份數而定。業主梁先生質疑,工程變相沒有封頂價,擔心日後價格C升,須承擔更大金額。
鄰舍會在大會前曾發信予業主,表示博德已提供8頁紙的工程項目估價,但避免向投標承建商透露影響性的估價細節,出現圍標,所以未有拆細投票項目,又稱日後收到標書後,將在大會提供詳細造價供業主揀選。鄰舍會又解釋分期付款的原意,因大廈未成立法團,需要由物管公司佳定代表簽署合約,根據商務原則,除非佳定已籌集七成工程資金,否則不會簽合約。鄰舍會將與管理公司會共同控制一個存有工程剩餘資金的銀行戶口,該會稱,在完成工程後,向業主提供收支表,由業主決定如何處理資金。
鄰舍會:未拆細投票項目 免致圍標
全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人莊榮輝表示,鄰舍會不是法定組織,不受監管,不應持有該銀行戶口,否則對業主沒有保障。他表示,過往慣常做法是大廈先決定中標承建商,確定工程總開支及集資金額,才要求業主付費,故他認為伊廈的做法是不尋常。他稱,預先繳款、方便簽訂合約,只是鄰舍會一廂情願的說法,又稱最後一期科款金額未明,「令業主洗濕鱄蚗Y」,無奈繼續付費。
測量師學會:顧問應列明估價詳情
本報先移除顧問公司及大廈名稱,將其評估報告及估算交香港測量師學會會長何鉅業評價,他稱顧問公司估算的價格「不算特別貴,但不便宜」,而該公司沒有在報告提供總外牆面積,業主無法換算每一呎的工程成本價,以其比較市場價格。他又表示,業主評估價格時,不應該只茞斑瘨答鷖B較大的外牆項目,反而要留意各項工程的價錢分佈,「不要只睇大項,要睇細項,否則每項工程加多20萬元,不會讓你發覺貴驉v。
何鉅業又稱,一般情G下,顧問公司需要提交估價詳情,「如你要換排水渠,要列明幾多米,每條渠幾多錢」,方便業主評估及討論,「若不提供,那麼公司是按什麼估價?若說是憑經驗,這個推算根本不專業。」
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