• 2024.10.13
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西半山歷史建築全幢放售 意向2億 代理料現用價值相若重建 保育組織:拆卸非唯一出路

[2024.10.13] 發表
般咸道35號設有地庫,建築佔地面積約1600平方呎,樓底估計逾4米,現時地庫、地下及1樓均空置,2樓及3樓仍有人居住。(鍾林枝攝)
般咸道35號3樓作住宅用途,面積約1115平方呎,客廳空間寬敞,估計每月租金可達11萬元。(第一太平戴維斯(香港)有限公司提供)

【明報專訊】港島西半山的二級歷史建築般咸道35號,是般咸道最後一幢戰前洋樓。本報得悉,該建築最近集齊100%業權放售整幢樓宇,據悉意向價約2億元。被委託放售該幢樓宇的測量師行稱,般咸道35號具建築特色,新買家購入物業後可活化作其他用途如服務式公寓,回報達3厘以上,而該幢樓宇所在地段的土地契約為999年,亦具一定優勢。保育組織考城學社稱,外國一向有買賣歷史建築作投資用途,拆卸重建非唯一出路,不過本港仍處起步階段,未成風氣,亦難料般咸道35號會否有買家以天價購入。

明報記者 馬耀森

發展局表示,文物保育專員辦事處及古蹟辦已知悉般咸道35號放售,又說政府設有內部機制監察拆卸或改建已獲評級建築的計劃;該機制下,當屋宇署、地政總署及規劃署知悉私人擁有的已評級歷史建築可能會受影響,便會通報文物保育專員辦事處和古蹟辦,及時與有關私人業主聯絡一同探討保育方案。

被委託整幢放售的第一太平戴維斯九龍商業銷售部經理鄧智聲表示,般咸道35號為戰前洋樓,樓高4層兼設一層地庫,樓面面積合共6545平方呎,由於各層由不同業主持有,一直未能集齊業權放售,最近該公司說服該幢建築所有業主同意整幢出售,故以公開招募意向書形式出售,12月18日截止。

代理:業主盼傳承 可推廣商業價值

鄧智聲稱,般咸道35號具歷史及建築價值,若作其他用途如服務式公寓,估計每月租金可達50萬元,回報率約3厘以上,另可作高級會所。對於本港投資者收購整幢舊樓普遍拆卸重建用盡地積比,利潤空間或更大,鄧智聲稱該幢建築地盤面積不大,估計現用價值與重建價值相若。他又說,業主同意整幢放售,除希望以理想價錢出售,亦希望樓宇歷史傳承下去。不過他稱,保育舊建築亦要有商業價值才可推動,本港未形成這種風氣,希望加以推廣,歷史建築具商業價值,不過要考慮不同因素,例如地段、建築物是否獨特、保養是否良好等。

翻查資料,2022年,該物業地下連地庫、1樓及2樓,佔全幢約77%業權份數,曾推出市場放售。土地查冊資料顯示,般咸道35號所在土地租約年期999,地下連地庫、1至3樓每層分別由不同業主持有,當中地舖先後用作餐廳、禮品店及美容中心等用途。現時地下、地庫及1樓空置,2樓及3樓仍有人居住。

考城學社稱放售價已考慮保育價值

考城學社創辦人何尚衡表示,般咸道35號為歷史建築,其價值難與同區其他樓盤比較,加上該建築佔地面積不大,只有1600多平方呎,即使重建可提供單位有限。他說,該幢樓宇放售的價格已並非傳統物業買賣的價格,買家或要以保育角度考慮價值。

外國投資歷史建築普遍 港未成形

何尚衡又說,外國投資歷史建築普遍,今年初阿里巴巴集團聯合創辦人馬雲的妻子張瑛在新加坡斥資4500萬至5000萬坡元(約2.67億至2.98億港元)購入核心區3幢相鄰店屋(Shophouse),不過在香港以天價購入歷史建築活化的風氣尚未形成,成交個案不多,近年例子有皇后大道西1號,該幢戰前唐樓被評為三級歷史建築,數年前被整幢購入後活化成多功能社區客廳,為區內街坊提供聚腳地及舉辦不同活動。

古蹟辦資料顯示,般咸道35號戰前西式建築物建於1941年前,樓高4層,設計蘊含殖民地建築風格與南亞特色。發展局稱,根據評級定義,二級歷史建築為「具特別價值而須有選擇性地予以保存的建築物」;歷史建築評級制度屬行政性質,旨在提供客觀基礎,以釐定香港歷史建築文物價值及保育需要,並不影響歷史建築業權、使用權、管理權及發展權。

(城市保育)

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