利率飈升 供款4.57萬加至8萬元 業主財困 申額外加租23.5%獲准

利率飈升供款4.57萬加至8萬元業主財困申額外加租23.5%獲准

[2024.08.14] 發表

【明報專訊】卑詩省一名業主聲稱因浮動按揭利率而在加息周期造成財務損失，經申請後獲批准在今明兩年，在省府允許的租金加幅以外，再加租合共23.5%，住宅租務辦事處(Residential Tenancy Branch，簡稱RTB)在裁決中認同業主已採取合理預防措施，但新冠疫情及大幅加息的情況無法預見。

根據RTB在今年5月公布的裁決文件，代號S.O.及K.O.的業主向五大銀行之一以浮動利率申請按揭，於2021年10月28日購買一間四戶住宅(fourplex)，當時利率為1.9%，但去年7月利率已飈升至6.65%並一直維持，業主聲稱因利率上升導致供款高達8萬元，但上一個財政年度僅為4.57萬元。

文件顯示，業主曾於去年4月聯繫租戶詢問，是否同意在每年加租限額之上額外增加租金，其中一名代號M.S.的租戶聲稱業主要求每月加租500元，一眾租戶均不同意，並向業主反建議每月多付50元，但未有收到答覆。

M.S.及另一代號V.D.的租戶表示，業主選擇浮動按揭利率，可以合理預見利率會有所變動，鑑於按揭利率當時長期處於低位，因此有理由假設利率會上升，業主應在財務上有所緩衝以吸收利率波動，並指該價值逾百萬的房屋是業主的投資，不能將利率上升衍生的額外開支視作虧損。

根據《住宅租務法》，業主可以因物業融資成本造成財務損失，而向RTB提出「爭議解決」申請額外加租，RTB將舉行聆訊並聽取雙方證供，再按照「相對可能性衡量」(balance of probabilities)作出裁決。

業主解釋指，若在去年改用固定利率將面臨巨額罰款，因距離合約到期仍有一段長時間，因此向RTB申請額外加租23.5%。業主聲稱並非要求額外加租以貼近市場水平，但目前的財務狀況並不可持續，又指雖然在財務上有所緩衝，但無人預計到情況會發展至這種程度，更稱即使加租也無法達至收支平衡。

RTB在裁決中認同業主聲稱因按揭成本造成的財務損失是在合理情況下無法預見，因多年來浮動利率一直保持穩定，但2023年加息幅度巨大且迅速，「儘管業主已採取合理預防措施，在購買房屋及申請按揭時表現謹慎、具遠見及判斷力，但新冠疫情及經濟事件是不可合理預見，導致按揭利率大幅上漲並對業主產生影響。」

RTB續指，業主成功證明因物業融資成本造成財務損失，而需要實行額外加租的所有要素，雖然業主要求額外加租23.5%，但RTB指由於租金上漲幅度很大，因此下令將加幅分兩年實施，今年在省府允許的3.5%加幅以外，業主可額外加租12%，無論明年省府允許的加幅是多少，業主可額外加租11.5%。卑詩省房東協會(Landlord BC)行政總裁赫特尼亞克(David Hutniak)表示，雖然無法具體評論有關個案，但稱由於營運成本不斷上升，特別是稅收、保險及水電煤費用，業主正面臨巨大的財政挑戰，「高利率加劇了本已糟糕的局勢，租金管制正在迫使愈來愈多業主放棄經營出租房屋，但令人鼓舞的是RTB仲裁員意識到作出有關決定的必要。」

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