佈局新興產業 帶動寫字樓需求
新供應少租金跌 穗甲廈空置率止升
仲量聯行最近公布2024年上半年廣州甲級寫字樓市場回顧與展望報告，顯示受益於新增甲級寫字樓項目少、租金價格尋底、新興產業帶來的新增寫字樓需求，以及新興CBD(核心商業區)寫字樓市場發展逐步成熟吸引租戶，今年上半年廣州甲級寫字樓市場空置率較去年底出現企穩止升。此外，深圳甲級寫字樓市場今年上半年也有改善(見另稿)。
新興CBD租金平 佔45%新租賃
報告指出，今年上半年廣州甲級寫字樓市場淨吸納水平較去年同期回升。在企業降本增效的經營方針驅動下，甲級寫字樓市場現有租戶多數仍選擇以更貼近市場的價格續租，部分租戶因節約成本而搬遷，因此對甲級寫字樓租賃的查詢能轉化成實際租賃成交的比例未有明顯提升。從實際成交看，上半年因新設立或升級搬遷而產生的租賃成交，佔全市總成交面積約三成。此外，有55%以上單筆成交面積小於1000平方米。另一方面，有45%的新增租賃成交落戶於琶洲及廣州國際金融城兩大租金較為優惠的新興CBD，反映租戶對租金成本仍有較高敏感度。
超3000方米租戶 科網業佔七成
從行業看，今年1至4月，廣州市互聯網、軟件和信息技術服務業營業收入按年增長8.9%。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示，較為穩健的經營發展前景，令新興互聯網企業對辦公空間的預算穩定。據該行統計，全市上半年單筆超過3000平方米的租賃成交中，科技互聯網佔比近七成。此外，遊戲、軟件服務、網絡平台等TMT(Technology, Media, Telecom；科技、媒體、電訊)企業及生物醫藥行業的租賃成交，對琶洲甲級寫字樓淨吸納量貢獻超過70%。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪認為廣州長遠佈局人工智能、新能源、數碼經濟等戰略新興產業，累積發展優勢，有效支撐商業地產需求。
報告指出，今年上半年全廣州市僅有一個新甲級寫字樓項目，加上租金價格繼續尋底，新興產業帶來的新增甲級寫字樓需求，以及琶洲和廣州國際金融城兩個新興CBD逐步成熟，令廣州甲級寫字樓市場空置率企穩止升。截至6月底，全市寫字樓平均空置率約21%，與2023年底相比基本持平；其中琶洲和廣州國際金融城的空置率顯著改善，較去年底分別下降4.1及1.8個百分點。
琶洲空置率半年降4百分點
對於後市，仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計短期內企業因降本增效而產生的置換寫字樓需求將持續，隨着甲級寫字樓在租金上繼續讓步，有助企業更願意考慮換寫字樓。
此外，根據上半年琶洲及廣州國際金融城寫字樓租戶結構和新增租賃需求，有別於市內其他傳統CBD的行業結構特點，新興行業加速在這兩區聚集，料將有助相關新興產業鏈的整合重塑，進一步帶動該區相關寫字樓需求。
明報記者 陳子凌
