公民點對點：三無大廈 隱患多多
【明報專訊】部分「三無大廈」樓宇管理不善，往往出現衛生、消防和外牆結構問題，不少居民生活環境惡劣，難以安居，三無大廈成為社區隱患。
■三無大廈Q&A
Q：三無大廈為何管理不善？
A：三無大廈大多是樓齡高的單幢樓宇，因業主不願意、業權分散等原因，以致大廈沒有業主立案法團或任何形式的居民組織，亦沒有聘用物業管理公司做管理工作。
Q：三無大廈大多集中在哪些地區？
A：三無大廈大多集中在舊區，中西區、深水埗區、油尖旺區及九龍城區的三無大廈較其他地區多。
■問題1
樓宇失修 存結構安全風險
本港2023年起發生多宗大廈外牆石屎剝落事故，民建聯立法會議員梁熙與香港驗樓師學會2023年7月合作展開「掃雷行動」，在港島東為50幢樓齡逾40年、未有遵辦屋宇署強制驗樓和維修命令的三無大廈做樓宇快測，結果發現50幢舊樓中，25幢有即時危險，分別出現混凝土剝落、水漬或鏽漬、生鏽鋼筋外露、混凝土表面隆起、批盪或飾面磚剝落、樓宇結構構件出現裂縫、「表面隆，內裏中空」，以及角位出現斜狀裂縫。
梁熙認為，按「樓宇更新大行動2.0」的既定程序，如樓宇被分到第五個批次，有可能需輪候6至7年才完成維修，屆時樓宇結構已急轉直下。梁熙建議政府增加審批人員，將進度由5年縮減至2年，減低意外風險。他又稱，政府應在業主申請資助後立即為大廈「驗身」，市建局再按「驗身報告」決定各批次的緩急先後，除了可更準確反映風險，如「驗身報告」發現該幢樓宇有即時危險，當局應容許就該單一項目豁免冗長的招標流程，可馬上緊急維修，並資助有關緊急維修費用。
發展局聯同屋宇署及市建局2024年2月建議由同年首季起，恆常用無人機勘察潛在風險較高的樓宇，每年巡查全港360幢，由政府承建商緊急修葺，預計雨季來臨前可完成三分之二樓宇的檢驗和緊急修葺。發展局稱會研究設立簡易檢控程序，包括引入定額罰款，檢控未能遵辦強制驗樓的業主。
現時屋宇署會按風險評分，揀選600幢樓齡30年或以上的私人樓宇發出驗樓通知。發展局向立法會提交的文件提到，政府計劃修訂評分制度，新增涉及「外部構件」、「三無大廈」，以及被市建局評為「長期欠缺維修及保養」等因素，如以上因素得分較高，或總分較高的樓宇會被要求驗樓。當局預計上述修訂將於同年第二季實施。
■問題2
無消防設備
不少三無大廈無任何消防安全裝置，歷年更發生多宗奪命火警。據《消防安全(建築物)條例》規定，1987年3月1日或之前落成的樓宇須安裝消防安全設備，涉1.35萬幢，由消防處及屋宇署會聯合巡查，再發出消防安全改善工程指示。保安局長鄧炳強稱，截至2024年2月底，消防處和屋宇署已完成巡查約10,920幢目標樓宇，並發出合共約36萬張消防安全指示，約四成指示已獲遵辦或已被撤銷，另有超過3600宗未遵辦「指示」被檢控個案。政府正修例，賦權部門為未能符合消防安全的目標樓宇代辦消防安全改善工程，再收回費用。
建測規園界立法會議員謝偉銓稱，舊樓未必可做到現時樓宇的防火要求，但至少可安裝煙霧感應器、放置滅火筒等，認為相關部門跟進舊樓改善消防裝置「效率有啲問題」。他說目前消防主要靠發出安全指示，配合民政總署推動成立法團，建議由部門協助大廈安裝有關裝置，或降低贊成工程的業權門檻。
消防處職工總會主席聶元風舉例，大廈喉轆可供市民在安全情况下初步灌救，如無相關設備，消防趕至時火勢或已蔓延，需在濃煙中摸黑搜索，增加救援難度。
■問題3
無保安 罪案環生
三無大廈因沒有聘用物業管理公司，所以不會有管理員駐守，非居民亦可隨意進出，很易成為罪惡溫牀。2008至2010年旺角和銅鑼灣唐樓出現多宗投擲腐蝕液體事件，近年亦有針對三無大廈的爆竊案件等。
深水埗警區於2015年起推行「衛眼守望計劃」，為區內超過100幢低設防大廈安裝閉路電視，加強大廈保安措施。計劃推行後，涉及低設防大廈的爆竊案由2017年134宗，下跌至2018年112宗。
■問題4
衛生環境差
三無大廈一般沒有垃圾收集安排，不少住戶將垃圾直接棄置於公共垃圾桶，而天台、天井及梯間位置更是垃圾棄置重災區，衛生環境惡劣。
垃圾收費計劃料於2024年8月1日起實施，「先行先試」計劃於4月展開，6類處所共14個試點獲政府派發指定垃圾袋，包括兩幢三無大廈。環境及生態局長謝展寰表示，當局在三無大廈附近放置容量660升的大型垃圾桶，讓居民棄置垃圾，再由食環署人員收集。當局亦會安排被稱為「綠展隊」的外展人員，到三無大廈或單幢大廈做宣傳教育，並了解大廈附近的回收配套是否足夠。
其中一幢納入計劃的深水埗唐樓住戶譚女士稱，該大廈居民普遍自律，每日將垃圾以膠袋包好，帶到大廈對面馬路的大型垃圾桶或附近垃圾收集站棄置，她反而擔心徵費後會有人非法棄置垃圾，令大廈環境衛生倒退，冀政府加強執法。立法會議員江玉歡稱，在三無大廈附近放置大型垃圾桶屬折衷安排，難免有街外人棄置垃圾，但至少居民不會將垃圾轉而丟在天井或街上，改善環境衛生問題。
■模擬試題
顧問教師：郭安
(1)根據資料，指出市區重建局支援三無大廈的一項措施。(1分)
(2)參考資料，說明三無大廈的兩項特徵。(4分)
(3)政府及市區重建局於處理三無大廈的管理問題上可扮演什麼角色？參考所提供的資料及就你所知，解釋你的答案。(6分)
■參考答案
(1)「小區復修」計劃／「聯廈聯管」管理／樓宇更新大行動2.0
(2)參考資料，三無大廈的特徵是大廈沒有業主立案法團或任何形式的居民組織，亦沒有聘用物業管理公司。這些樓齡高且沒有任何管理組織的大廈，無法讓業主就大廈管理事宜作出集體決定，因此無法有效管理大廈。三無大廈的另一特徵是集中於本港舊區，根據資料圖表，中西區及深水埗區是全港最多三無大廈的區域，截至2022年底，分別有393幢。
(請看圖c)
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