房貸利率成本增逾11% 供樓佔收入64%續惡化
學者料明春房價跌三成
【明報專訊】加拿大10月的按揭貸款利率成本,以上個世紀90年代樓市崩盤以來前所未見的速度上升,而如今民眾的家庭債務和房價都比之前更高,也因此更令人擔憂。
加拿大統計局(Statistics Canada)的最新報告顯示,10月份利率成本按年增長11.4%,是1991年2月以來的最大增幅(1991年2月為11.7%)。自2022年3月以來,加拿大央行已6次上調隔夜拆借利率(Overnight Rate)。
在短短7個月內,央行的基準利率已從0.5%升至3.75%,這大幅推高了借貸成本,導致房地產交易立即減緩。11月18日加拿大統計局的一份報告顯示,較高的借貸成本影響了銷售,9月份的房屋成交量已是連續第7個月下降。
在上世紀90年代房地產市場崩盤期間,利率也曾大幅上升,在短時間內一度達到13%,以冷卻通脹。但經濟學家說如今的市場狀況不同,因為與收入相比,目前大家的家庭債務和房價都更高,也更令人擔憂。
經濟研究公司羅森伯格研究與聯合公司(Rosenberg Research & Associates Inc.)的總裁羅森伯格(David Rosenberg)表示:「償債支付現在消耗了稅後收入的14%以上,而且這個比例只會上升。而在上個世紀90年代的第三季度,債務收入比為12%。」
加拿大國家銀行(National Bank of Canada)的數據顯示,2022年第二季度,一套住房的按揭貸款目前需要消耗收入的63.9%,是1982年以來最高水平。雖然房價自2022年2月的峰值以來已經下降,但在按揭貸款利率上升的背景下,人們的負擔能力還是在惡化。
相比之下,1991年第三季度,一個家庭用於住房的相關支出,佔可支配收入的43%。
專家表示,衡量購買力的標準是,一個家庭用於住房的成本佔收入的比率不超過30%。
加拿大皇家銀行(Royal Bank of Canada)高級經濟學家霍格(Robert Hogue)說:「20世紀90年代的利率更高,但現在的房價要更高得多。在月供方面,房主和首次購房者的壓力更大了。」
經濟學家預測,從2022年2月的市場峰值至2023年春季,房價將下跌30%之多,導致房地產市場崩盤。上世紀90年代,樓市崩盤持續了6年,市場用了近10年的時間才復蘇。
目前還不清楚預期的房地產泡沫會持續多久,但經濟學家表示,泡沫愈大,崩盤的時間就愈長、愈嚴重。
羅森博格說,要讓市場自我調整,變得更容易負擔,按揭貸款利率需要下降兩個百分點,但這是不可能的。另一種選擇是房價至少下跌25%。
另外,據一項最新民意調查指出,有四分一加人未有為經濟衰退做好財務準備。
這項由雅虎(Yahoo)委託Maru Public Opinion民意調查公司負責的報告顯示,有20%的受訪者表示,一旦經濟衰退,無法支持生活超過一個月,原因是現今個人財務狀況已糟透。
38%受訪者表示,無法承受半年以上的經濟不景氣。
大約三分一受訪者(34%)認為他們會絲毫不損地走出衰退。結果顯示,這些受訪者最有可能年滿55歲,年收入至少為10萬元人士。
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