墨爾本樓價回落
移民續增支持樓市
澳洲墨爾本樓價過去多年表現強勁，惟今年表現較澳洲主要城市落後。截至9月底止，墨爾本房屋價格中位數更出現輕微調整，現時仍較2022年高位低5.1%(見表)，然而專家普遍對後市有信心，認為當地移民持續增加，將有助支持未來樓市發展。
按房地產顧問公司CoreLogic就今年9月份澳洲住宅樓價報告顯示，以全年計算，澳洲全國的樓價上升1%，但墨爾本下跌1.4%，而以按月及按季來看，墨爾本也分別錄得0.1%及1.1%的跌幅，表現遠遜於其他香港人熟悉的地區，如悉尼、布里斯班、阿德萊德及珀斯，它們過去一年樓價升幅介乎4.5%至14.8%。
墨爾本樓價停濟不前，無法與其他地區取得高增長，澳洲樓市專家Michael Yardney表示，歸根究柢這與墨爾本所屬省份維多利亞省經濟前景不振有關，經歷疫情多次重大封城，以及政府增加商業稅項，針對企業工資總額超過1000萬澳元的公司，該省在2021至2022年引入了工資稅附加費，在2023年7月更進一步提高工資稅，用作償還政府在疫間的巨額債務。這些令省內商業活動減少，2022至2023年淨流失公司達7606間，經濟及就業市場欠理想，物業市道亦受影響。再加上租務法律改革使租客權益備受重視，變相增加了業主管理物業的難度，而維多利亞省又增加土地稅，令物業投資者更為審慎。
墨爾本的房價升勢雖然出現滯後情況，但這亦為真正的用家提供了入市機會。近年，墨爾本的移民數量逐漸增加，更有超越悉尼的勢頭。新移民的湧現帶來了顯著住屋需求，而當地平穩向好的房價趨勢，提供了一個健康的市場環境，準買家既有可以負擔的房屋，也能安心物業價格不會出現大幅波動。
維多利亞省增土地稅 投資者審慎
事實上，墨爾本一直是移民人士的熱門選擇。其中，經濟學人智庫(EIU)每年均按穩定性、醫療、文化環境、教育及基建這五大範疇，對全球173個城市進行宜居性評估。2024年，墨爾本在全球宜居城市中排名第4位，當地已連續數年被評為十大宜居城市。
澳洲房地產研究公司RPM董事總經理Luke Kelly於今年5月曾表示，過去12個月已有逾15萬人移居至墨爾本。官方估計未來12個月內，將再有12萬新移民，並預期接續5年，每年新移民平均人數將維持8.5萬水平。
新移民漸改變房屋供求 樓價租金受惠
由於很多地產開發商看好墨爾本地產市場前景，願意在區內進行投資，令房屋供應於短期內略多於需求。但Kelly相信，房屋的供求情況快將出現變化。因為新移民將成為墨爾本房屋的買家及投資者，並逐步改變現時房屋的供求情況。除了房屋價格外，預期當地租金收入亦將受惠。
新移民在到達新地方需要時間安頓。在安頓之前，會選擇租房，既能熟習環境，亦能爭取時間了解當地房產市場及按揭途徑。相對於供應略為過盛的出售房屋，出租單位的供應則顯得不足，這或許就是樓市有上升潛力的信號。
維多利亞州對墨爾本也備有長遠的房屋政策，並曾發出官方聲明，未來有七成的新房屋發展將放在交通配套完備的已發展區域。墨爾本部分火車與地鐵沿線地區更被官方點名成重點發展地點，這些地區將成為發展商與投資者的焦點，成為下一個熱門的房地產市場。
Yardney認為毋須待至澳洲央行減息，現時是獨特的置業良機，可考慮買入墨爾本物業，因為強勁人口增長、經濟有望復蘇及樓價相對可負擔，再加上預期澳洲利率在未來一至兩年會下降，可恢復市場信心。墨爾本現時猶如3年前布里斯班和珀斯跑輸其他地區的情況一樣，一旦市場轉勢，已買入的人士將可享受顯著資本增值。
不過他提醒準買家，可負擔能力將影響樓價表現，因此買入墨爾本物業時要慎選地區，建議選擇較富裕的近郊內環地段，又或較多中上階層移居的近郊中環地段，包括Mount Waverley、Mitcham、Essendon等，樓市表現會較佳。
明報記者 劉宜
