為申樓按將非親屬列業主名單
置業沒作為主要居所

[2023.10.02] 發表
圖為加拿大稅局大樓外的水牌。(資料圖片)

華女取新屋退稅敗訴

【明報專訊】華裔業主陳女士(Chen,音譯)於2018年5月購買了一個新落成的住宅單位,當時她仍是學生未有工作,為取得銀行樓按貸款,她將教父、教母名字以信託形式加入為業主,因此沒法取得2.4萬元新屋退稅,她為此興訟告稅務局;官司打到聯邦最高法院,仍是敗訴。

兩度上訴 最終仍被駁回

陳女士買屋時還只是一名大學生,買到新屋後才開始工作,因此購入單位時缺乏足夠的財力去申請按揭貸款,因此需要在業主名單上增添其他人的名字,她於是添加了自己的教父和教母。

單位建成入伙,她向聯邦稅務局申請2.4萬元新屋GST/HST退稅,卻被指不符合退稅資格而被拒,於是她就將稅局告上稅務法庭。

根據稅務法規定,地產商將全新建成的物業出售給「特定個人」(particular individual)買家,只有當這個「特定個人」或此人的親屬是新屋建成後第一個佔用該單元的人,而且還將此物業作為主要居所(Primary Residence),才可以申請新屋GST/HST退稅。

而陳女士之前的做法對她之後要求新屋退稅產生了影響。根據稅務法,陳女士的新屋,買家不僅限於陳女士一個人,而是包括她和她的教父、教母在內總共3個人。

偏偏陳女士的教父、教母與陳女士本人之間,並無法律意義上的親屬關係,而且他們也無意將新屋當作主要居所,從未在新屋內居住過,不滿足前面所羅列出的條件,稅務局因此認定陳女士無權獲得新屋退稅。

陳女士在稅務法庭上指出,她的教父母只是掛名參與買房,非真正參與者,因此不應該被認定為「特定個人」,只有她本人是唯一符合這個「特定個人」資格的人。

尤其是她和教父母簽署買屋合約之前,還簽署了一份信託聲明,其中教父母以陳女士受託人的身分,接受他們在新房產中的權益,從而創立了一個純粹的信託,這也使得她的教父母脫離了「特定個人」的定義範疇。

而且稅務法第254條規定,那些無法自行負擔購買新屋的人,在需要第二個無關人員參與來保證購房款的支付時,依舊可以申請新屋退稅。

居住者或親屬始可獲退稅

可是稅務法庭的法官並沒有接納陳女士的抗辯,還是依據先前的類似案例判決來認定,在相關時間,退稅僅針對居住者或居住者的親屬。

至於有人僅作為受託人購買新房,並且對該物業沒有實益權益,這一事實並不重要,重要的是「購買(房屋)的人與開發商的關係是購買和銷售的關係」,共同購買者之間的關係無關緊要。

上訴失敗之後,陳女士還是不服氣,又向聯邦上訴法庭提出申訴,但聯邦法庭還是支持稅務法庭的判決,再次駁回了陳女士的申訴。

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