放款公司有權佔據欠貸物業 官判華裔業主多住30日遷出
全案雙方皆沒錯 錯在換門鎖未知會屋主
【明報專訊】有華裔業主借錢買豪宅卻又還不起按揭,債主就根據合約自行佔據了這處看似無人長期居住的物業。而借款人聲稱﹐債主佔有抵押的物業不合法,向安省高院提出申訴。法官指借款人有權免受債主的逼迫,但也不能藉此進行拖延,因此駁回了借款人的主要訴求,僅允許他再延期佔有30天,以找到替代的場所。
黃嘉祥(Jiaxiang Huang,音譯)和石勇(Yong Shi,音譯)兩人,向Vault Capital Inc.放貸公司借款286萬元,在多市灣景路夾401公路地區購買了一間大豪宅。而這筆貸款原本在今年8月就到期了,但兩位借款人卻一直找不到下家給他們繼續放貸。
根據法律規定,當借款人不能按期還款時,放貸人(債主)有權進入並佔有用於按揭的房產。於是Vault Capital Inc.公司派人自行佔有了該房產。這一做法後來被法官認定為「非暴力」但也是「非和平」,需要有所糾正。
借款人指控放貸公司沒有以適當和合法的方式佔有該物業,而他們本身既沒有同意債主佔有該物業,也沒有放棄。他們認為,債主必須先獲得法官批准的佔有令,才能佔有物業。因此他們希望法庭以強制命令的形式糾正「錯誤」,將物業的所有權先還給借款人。
受理此案的安省高等法院法官摩根(Justice E.M. Morgan)發現,在一宗類似的訴訟中,上訴法院判決稱放貸人可以在沒有通知借款人的情況下,直接佔有相關的任何不動產,只要債主有合約做依據,而且佔有過程中沒有出現暴力。
回到本案,既然借款人都承認自己違約,則債主根據按揭貸款文件佔有該物業也就是天經地義的事情,唯一的問題就是,債主佔有該物業的過程是否是和平獲得。
摩根法官指出,所謂的「和平地」佔有,是指避免暴力行為和暴力威脅。這亦意味荈聽D不但要對借款人,還要對其他受影響的人士,都必須盡量減少負面影響,如果相關物業是住宅,則主要是指借款人的家庭成員。
從現有的證據來看,債主確實已經做了盡職調查,他們派出代理人福吉奧內(Anthony Forgione)於今年10月多次去該房產查看。雖然他沒有進入房子,但他從未看到有任何人居住的[象,既沒有人進出,車道上也沒有車輛等。代理人由此認定,該物業是一間空屋。
但等真的進到屋子內,福吉奧內先生卻發現,雖然屋內一個人也沒有,但其中一張H上似乎有人睡過的痕[,上面散落茪@些衣服。
業主說物業用作住所非空置
黃嘉祥表示﹐他已離婚,而他的前妻曾一度在此處的主臥居住,而他住在客房部分。如今他的前妻已遷出,他的孩子也不住在此處。事實上當債主換鎖的時候,他正在安省滑鐵盧市探望女兒。因此受影響的只有黃嘉祥,他的家人都沒有被牽涉進來。
法官認為,雖然從表面上來看,黃嘉祥確實將該物業用作自己的住所,但很難說是將其作為永久住所使用。其律師提供的房屋內部視頻顯示,房子堛漁a俱很少,冰箱堛滬鼓咫]不多,衣櫃埵酗@些男性衣物。臥室埵酗@張H,但沒有其他可見的家俱,似乎有許多空房間和走廊,牆上沒有畫等,看不出有人在此完全居住。
黃嘉祥聲稱,他將此處物業的一部分用作住所,另一部分用於商務會議和其他商業用途。因此他更多像是在此處居留而非居住。
稱有潛在買家被指找藉口拖延
期間黃嘉祥也向債主表示,他找到2個潛在買家看中此處物業,很快就有人能接盤,請債主不要急於拿到產權。但債主很快發現,這所謂的「潛在買家」根本沒有落實,更是連定金都沒有交付。
債主認為這是借款人在有意拖延,包括他找藉口請法庭將產權還給他,都是借款人為了自身利益而採取的拖延行動,畢竟雙方都知道,要獲得民事訴訟的結果,沒有半年一年的時間根本做不到。
黃嘉祥的律師辯稱,如果借款人能重新拿回業權,他賣樓的價格肯定會高於債主賣樓的價格。
摩根法官裁定,當借款人向放貸人借款時,債主由此獲得經濟優勢,為了保護處於劣勢的借款人不必有擔憂,才規定債主不能採取任何暴力手段或威脅,也不能以侵略性或壓迫性的方式將借款人趕出家門,令後者無家可歸。
除此之外,放貸人有權通過自助方式佔有被按揭的物業。換句話說,當按揭貸款違約時,借款人的確有權保護自己免受壓迫性的剝奪,但同時他們也無權利用這些保護措施進行拖延,以獲得他們原本不會擁有的財務優勢,更無權濫用這一制度。
但摩根法官又指出,債主趁借款人暫時離開之際換了上述物業的門鎖,雖然不涉及實際使用或威脅使用暴力,但畢竟剝奪了業主的住所和個人財產,也沒有給業主機會去安排搬到另一個地方。這種行為可能不是暴力的,但也不可能是和平的。
因此法官裁定,需要給借款人一定的時間收拾家產搬遷出來,但這個時間也不可能按黃嘉祥所想長達一年,因此在黃某已有2個星期的臨時佔有權外,法官又給了30天的時間,讓黃某徹底搬走。