疫情近尾聲移民重臨人口猛增 房地產需求遠超供應能力 緩慢加息 樓市不會崩盤
【明報專訊】面臨加拿大央行加息的前景,有專家表示,加拿大房地產市場的需求量遠高於供應能力,只要央行加息步驟不是太快或太猛,房產市場崩盤的機會就很小。
多倫多大學經濟學客座教授陳蔚純表示,從歷史數據上來看,央行加息並不是什麼可怕的或者是從未發生過的事情。在疫情之前的2017年至2018年,加拿大央行前後5次加息,每次25個基點,總共125個基點,已經算是比較明顯的漲幅了。
「在那段時間加國的房地產業有明顯的放緩,多倫多的地產價格下跌了大約20%左右。但那個時候,除了加息還有放貸風險測試等門檻的提高,各方面因素疊加起來才導致的地產下滑。」
陳蔚純指出,即便如此也都不能說房市崩潰,因為跌幅畢竟只有20%,而且大多數人不是在最高峰的時候入市,所以虧損影響到的並非大多數。所以到了2019年經過一段冷靜期後,又開始出現一輪火爆的行情。她表示,與2018年時避免經濟過熱而採取加息手段不同,現在央行的主要任務是抑制通貨膨脹。
加息早不得也晚不得
不能太多也不能太少
「而目前的通脹有可能會愈演愈烈,因此央行要加息。但歷史教訓反覆表明,加息的步驟早不得也晚不得,既不能太多,也不能太少,就如同走鋼絲一般,對央行操作能力要求極高。」
「因為萬一加多了,加快了,就有可能會造成經濟收縮,各行各業融資成本突然增高,經濟基本面原本已被疫情打擊頗大,再加上加息過快(過猛),經濟基本面惡化,對房市的影響才會大很多。」
陳蔚純稱,現在造成通脹的原因並非經濟過熱,而是因為供應嚴重不足,同時需求卻非常強勁,這也是她認為加拿大房市有強勁支撐的原因。
「首先說需求方面。現在疫情臨近尾聲,加拿大的移民計劃又重新步入正軌,大多倫多地區的人口還會猛增,需求自然也是水漲船高。」此外,疫情導致的在家辦公和居家檢疫,也使民眾對更大面積房屋的需求也更強。
通貨膨脹致貨幣貶值憂慮
很多人設法購買房產保值
第三,目前的通貨膨脹導致大家對貨幣貶值的擔憂,覺得實物資產更能保值,因此很多人認為,無論如何都要想辦法購入房產保值。
「再說供應方面,卻是遠遠不能滿足需求。還是以大多倫多地區為例,受省府「綠化帶」(Green Belt)保護政策所限,政府能夠批給發展商的土地其實相當有限,就算能拿到地,也是耗時很長。而且這樣的短缺狀況在短期內甚至長期內,都無法出現明顯改善。」
總而言之,加國地產的需求遠遠超出供應能力,這就根本沒辦法指望價格會有快速的回落。
「在這樣的大背景下,除非出現快速的或大幅度的加息,例如利率暴增到原來的2倍甚至3倍,已經遠遠超出了民眾的承受力,大家才會退出這個市場,否則只要他們還能承受,就會繼續堅持進入或留在這個市場內。」
陳蔚純還是以2017年至2018年的加息為例。「當時總共加了125個基點,都還沒有把大部分的買家嚇走。如果這次央行是緩慢加息而不是過快或過猛,房地產市場就不會崩盤。」