【明報專訊】土地短缺問題困擾本港，如何善用新界閒置土地成為政府需要處理的問題。香港大學科斯產權研究中心估計，目前約有4000多公頃的新界土地閒置，倡議引入「土地區劃整理」及「土地債券」方案，政府透過換地及發行土地債券，吸引土地業權人參與，有助整合及加快發展新界地皮。本報翻查過去6年發展商向城規會申請由農地、綠化地帶或棕地改劃作住宅用途的發展項目，最少有6宗較大規模的項目因不符合規劃意向或基建不足而遭否決，涉及逾萬個住宅單位(見另稿)。有業界人士認為，若政府推動公私營合作，透過基建換取一定數目的公營房屋，有助釋放這些土地潛力。

指換地制日韓德沿用多年

港大科斯產權研究中心昨召開記者會講述建議，9月將向土地供應專責小組提交上述兩個方案。研究中心指出，「土地區劃整理」是以地換地的制度，在日本、韓國、德國等沿用已久，私人土地業權人自願向政府上繳一定比例的「發展商責任」土地，例如30%至50%，經過政府綜合規劃及預留比例興建公屋、道路、基建等後，可在原區換取一塊面積較小、但發展潛力更優質的土地，而新發展必須符合審批機制及先補足地價。假設方案在新界1000公頃的私人土地上執行，料可提供最少30萬個新的住宅單位，估計可為政府帶來數千億元的補地價收入。

港大房地產及建設系副主任蔡鴻達認為，該方案可避免引用《收回土地條例》而引起「公�憫Q益」的爭議，也能回應新界人士共享經濟成果的訴求，最重要是可釋放土地發展潛力，供應大量公營房屋。

倡土地債券可轉讓 日後可投地

研究中心的另一方案是政府向土地業主發行「土地債券」，價值與發展權益掛�u，列明可發展的樓面面積及發行時的票面值，價格會隨市場變動，債券也可以用市價在市場或公開交易平台自由轉讓。到政府完成規劃後，債券持有人甚至其他投資者可用債券及現金競投土地。競投的土地不限於回收後重新規劃的地，亦可以是填海地。

認債券會炒賣 不擔心圍標

港大房地產及建設系主任鄒廣榮稱，土地債券方案透明度高，對穩定樓價作用立竿見影，強調方案與以前的「甲／乙種換地權益書」(先由政府訂立發展藍圖，才收回私人土地)不同，新方案是先交地再規劃，並將容積率列入考慮，並非只用土地面積計算。

鄒認為今次提倡的兩個方案不屬於公私營合作，因不牽涉私人協議，私人土地業權人之間需要競爭，有助消除公�撕鴽Q益輸送的疑慮。針對炒賣土地債券的現象，鄒認為短期內可能發生，但價格不會長期處於高位。他不擔心持有債券的地產商圍標，因政府可視乎情?加入其他沒有債券的地產商一同競投土地。

黃遠輝：落實涉極複雜細節　

關注團體：討論公平體制需時

土地供應專責小組主席黃遠輝表示上述兩個方案的原則意念是好，但以目前土地價格高企，加上新界土地持份者多，往往涉及祖堂地等複雜業權，牽涉利益太大，相信要落實方案會涉及極複雜細節。他又稱，「土地區劃整理」方案涉及換地，政府需審慎估算地價差異，並令外界信服不涉官商勾結。

「土地監察」主席李永達認為，兩個方案執行上會衍生許多問題，例如如何建立一套公平公開的體制，執行細節至少要討論兩三年。在土地愈來愈少之下，除非政府有新的土地來源，否則炒賣債券的情?有可能發生。立法會議員尹兆堅認為，土地業權人對土地債券較接受，認為方案照顧到小業權持有人。

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