集資按揭投資疑竇重重 120華裔恐損失900萬元
CBC：資金貸有詐騙前科男子
【明報專訊】加拿大廣播公司新聞部(CBC News)的偵查報道發現，超過120 名大多倫多地區的華裔投資者，被一名可信任人士招攬，投資集資按揭(syndicated mortgage) ；資金其後被貸款予另一名有詐騙前科的男子，可能合共損失接近900萬元。
退休人士Margaret Wong是其中一名投資者。她投資了四個集資按揭項目，合共20萬元。她表示，所有投資金額現已化為烏有，她將要賣屋以清還其信用透支貸款(line of credit)。
她說：「(我們的)信任被利用，我們害怕再相信任何人。」
數年前，Margaret Wong出席一個由教友及註冊按揭代理夏其驄(Dominic Ha)舉行的投資講座。她表示，透過PowerPoint幻燈片投射演講，夏氏展現了一個「非常美好的前景」：一個有百分之十二利息的短期貸款項目。
有關貸款實為一個集資按揭的一部分；借款人不向銀行而透過多於一個的私人貸款人，籌集資金投資物業。是次項目的借款人為位於安省伊利堡(Fort Erie)的發展商 Black Bear Homes；其大部分的項目涉及在伊利湖(Lake Erie)社區水晶海灘(Crystal Beach)翻新或興建獨立房屋和鎮屋。
詐騙審查師認為：「這是公開詐騙」
據特許詐騙審查師Bill Vasiliou稱，集資按揭其實可以是正當的、合法的投資，以助發展物業；但同時亦可被利用，從中詐騙。
一般而言，每名集資按揭貸款的投資者，會借出少於物業價值的款項，使其可透過出售物業歸本。但是，由夏氏招攬的投資項目，投資者合共借出的金額卻多很多。
Bill Vasiliou在審視一份合約時，向加拿大廣播公司的記者表示：「他們所登記的按揭為30萬元，但物業價值為7萬元；保障在哪？」
在審視過Black Bear 公司的集資按揭合約、分類帳簿以及投資者的經歷後，Bill Vasiliou向加拿大廣播公司新聞部表示，他的意見是：「這是公開詐騙。」
Bill Vasiliou認為：「這些合約……他們(投資者)被騙了。這些合約歪曲了事實，以樂觀語調，向投資者銷售謊言。」
加拿大廣播公司新聞部曾邀約Black Bear Homes接受訪問，就Bill Vasiliou對有關投資項目之觀點作回應；不過，遭該公司拒絕。
Black Bear Homes代表Gary Fraser透過電郵，向加拿大廣播公司新聞部表示，他對一名專家認為其公司的投資項目是詐騙，感到懷疑。
根據大部分投資者的說法，他們原先期望這些投資可以賺取比銀行更好的利息。
夏其驄(Dominic Ha)告訴Margaret Wong，以及其他如Kwanny Lam的投資者，集資按揭是安全和有保障的；但是，安省金融證券委員會(Financial Securities Commission of Ontario)則認為此類投資屬高風險。
投資了5萬元的Kwanny Lam表示：「Dominic 說不用擔心。他說有百分百的保障，毋須擔心；可以取回投資。這是他對我的承諾。」
按揭代理可獲百分之十佣金
根據投資者簽署的合約，每一個由夏氏經手的集資按揭，他都可獲得百分之十的金額，作為其「啟動按揭、轉介、管理及顧間的費用。」
一項30萬元的集資按揭，夏氏可獲得3萬元的佣金。
監管機構安省金融證券委員會有關宣傳集資按揭的要求列明，按揭經紀「必須確保集資按揭投資的投資者明白潛在風險」；同時，單單是合約上的簽名並不足以「充分證明客戶得到有關投資及風險的足夠資訊。」
Bill Vasiliou說，他不認為夏氏達到指定的標準。「他應該正確地解釋文件。」Bill Vasiliou向加拿大廣播公司新聞部表示：「就好像任何財經顧問了解他們的客戶一樣：『其個人承擔風險的能力如何？』」
夏氏透過電郵拒絕我們提出的採訪要求，而當加拿大廣播公司的記者找到他，上前採訪時，他再度拒絕接受訪問，並駕車離去。
其後，加拿大廣播公司新聞部收到夏氏律師的書面聲明稱：「他已同時根據法律及按揭經紀的披露要求，清楚告知每名投資者並向其披露所有資訊。」同時，聲明亦表示「關於私人按揭投資市場常規，法律有嚴格規則和規定，而夏先生亦貫徹跟隨。」
(註：此為英文原文翻譯，若英文版本與中文版本倘出現任何不一致時，概以英文版本為準。)
CBC News later received a statement from Ha's lawyer that read: "He has clearly informed and disclosed to each investor all the information that both the law and the mortgage broker require him to disclose." It also said that "there are strict rules and regulations in law regarding the practice in the private mortgage investment market, and Mr. Ha has followed them thoroughly."
根據加拿大廣播公司新聞部取得的物業紀錄，超過120 名投資者仍然未收回他們的投資本金。Kwanny Lam原本應該在2014年9月收回投資金額，至今仍在等候。
「我每月都收到支票，完全沒有想過(有問題)。」Alexander Wong說。「我以為一切妥當，但其後，我們發現支票被退回，才發現有問題。」
Alexander Wong與夏氏是朋友，相識接近30年。他投資了三個項目，合共16萬元。他表示，他簽署投資合約前沒有細閱，因為他信任他的朋友。但是，當最初的貸款到期，而他再沒有收到每月利息，他才開始產生疑問。
www.cbc.ca/news/canada/toronto/syndicated-mortages-1.4078124
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