【明報專訊】香港移民Thomas和妻子Anita於90年代已移民溫哥華，於1991年以19.3萬元，在西19街買下了一間獨立屋；20年後的2011年，這間屋已升值成120多萬了，應該高興吧！
他們夫婦是於1992年抵達溫哥華的，並與女兒Pamela及兒子Kevin和兒媳同住西19街那獨立屋。
4年後，Thomas和妻子決定回流香港，做加拿大的非稅務居民(non-resident)，每年只在春、夏兩季回來住三、五個月，但子、女和兒媳則仍留在加拿大。當年香港經濟繁榮，回流是很多香港移民的普遍做法。
為符合非稅務居民的規定，Thomas很小心策劃，諮詢了會計師。會計師告訴他，要將物業轉名，才能成為加國非稅務居民(non-resident)﹔因此﹐Thomas夫婦在1996年9月17日﹐便將物業轉至兒子Kevin和女兒Pamela名下，並在同日完成房屋抵押手續。
在這個轉名的做法中，Thomas擔當了銀行的角色，成為房屋的抵押承受人(mortgagee)，兒子和女兒就成了借貸買屋的抵押人(mortgager) 。按揭金額為房屋當時的市價49.3萬元。子女無須支付按揭或利息，Thomas夫婦也繼續承擔房屋的所有開支。
作出這個安排的好處是，Thomas夫婦能繼續全權擁有房屋，並保留房屋的實益權(beneficial ownership) 。兩人的律師和會計師都指，即使房屋已轉名，答辯人也能避免子女動用物業借款或出售物業。
Thomas的兒子Kevin移民後一直住這獨立屋，其後離婚﹐並在1995年透過網上約會認識了來自中國，名叫Jenny的女子，兩人在1998年5月於溫哥華大屋內舉行小型婚禮，婚後父母住在樓上，Kevin和原訴人住在樓下，其後兩人誕下1子1女。
但Thomas與兒媳的關係並不太好。Thomas不滿兒子Kevin在網上找老婆，而且某程度上他亦看扁來自中國鄉郊的兒媳。
雖然兩人在同住時表面上沒太大衝突，但Jenny指，家翁Thomas有時會對她很嚴厲，甚至羞辱她。她舉例說，Thomas曾在車房貼出「不准泊車」的標語，便是衝着她而來，但家翁有此舉動的同時﹐卻又不會說明她可在那處泊車。
在2004年，Thomas的女兒Pamela因不是經常在溫哥華居住，故將其名字屋契上剔除，由兒子Kevin獨擁房屋的「所有權」。這時Thomas又再以以57萬元按揭取代舊按。
在2006年和2008年，Thomas又再造按揭，2008年的按揭為1,057,870元，同時兒子Kevin向父母簽發同金額的期票(promissory note)﹔至2011年6月﹐Thomas更做了第5個新按揭，金額已按房屋市價上升至1,236,167元，兒子也再簽署新的期票。到了同年9月，因各方產生分歧，房屋擁有權終轉回Thomas夫婦，他們也將按揭取消。
在二零一二年，兒子Kevin跟妻子Jenny的婚姻出問題，妻子跟年幼子女在同年8月搬出大屋，遷入一個柏文單位﹐兩人最終在2016年年初離婚。
雙方雖已安排好撫養權等問題，但Jenny入稟法院﹐要求法庭釐清物業擁有權。
她認為Thomas將物業轉名給前夫時，已將房屋送出，更說Thomas在2011年將物業重新轉到他們名下，是防止她分家產﹐但Thomas與其前夫Kevin均否認，前者更說﹐從來沒打算將房屋送給兒子作禮物。
Thomas供稱，將物業轉給兒子只為方便管理，與政府部門打交道，但他們仍全權控制物業，支付相關稅款和費用，從來無意將物業贈予兒子。
對此﹐法官亦表同意，指Thomas一直擁有房屋的實益權。對於原訴人指Thomas表面轉讓房屋，實質仍控制房屋是非法行為，法官則指，證據只顯示兩人獲得專業人士意見，轉讓可幫助他們取得非稅務居民身分，但不能證明兩人曾直接或間接通知加國政府，他們沒有房屋的實益權；即使他們真的這樣做，原訴人也不能分屋，因法庭容許一方在面對稅局和面對他人追討物業時，採取不同的立場。
法官認為，作為父母的Thomas和Anita從來無意送出房屋，而且在2011年取回業權時，根本不知兒子和原訴人的婚姻出現嚴重問題，而且取回房屋是擔心兒子理財不善；法庭最終判處原訴人Jenny敗訴。
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