銀主盤未必純欠債 或涉非法勾當 衛生有問題
本地樓市中銀主盤給人印象是涉及財務問題的樓盤。不過﹐有地產經紀指出﹐如果追查房貸斷供原因﹐也許會發現問題不僅是欠款瓜葛那麼簡單﹐更可能關乎到物業曾經牽涉一些非法勾當﹐所以有意的買家宜有這方面心理準備。
地產經紀Peter Leung表示﹐他所遇到的銀主盤當中﹐去年大部分都是與財務問題有關﹐不過﹐在此之前的數年﹐這類樓盤有不少曾經是大麻屋或製毒工場﹐但可以說的是﹐這些涉及不法行為的銀主盤近來已見減少。
當一些被用來種植大麻或製毒的物業被執法人搗破之後﹐有關業主可能不願意再供款﹐甚至失去聯絡﹐以致銀行在追數時找不到當事人﹐逼於無奈﹐便把物業接手﹐推出市場放售﹐以能取回貸款。
銀主盤是以按現狀條件出售的物業。這名經紀指出﹐如果是污點屋﹐牽涉到衛生問題﹐在以銀主盤出售之前﹐將會進行修復處理﹐而且也會向有意購買的買家披露這方面資料﹐所以應不會有人在不知情的情況下購入這些物業。
至於單純欠債性質的銀主盤﹐根據這名Re/Max太古地產(Crossroads Realty Inc. Brokerage)經紀說﹐樓盤的叫價通常都貼近市價﹐所以那些抱着物色超值筍盤心態的買家應會有點失望。
事實上﹐一些銀主盤有可能還造了二按及三按。換言之﹐當中牽涉到不只一名債權人的利益﹐如果為求脫手而賤賣﹐未能彌補成本﹐其他債權人是不會接受的。正是這個原因﹐銀主盤不會為求脫手而大幅割價。
話雖如此﹐這名經紀指出﹐根據他的經驗﹐銀主盤的優點是買家一般都不用爭柯化﹐而且始終還有減價的空間。
以目前樓市來說﹐一個正常樓盤如果只能夠引來單一買家落柯化﹐那麼買方便有討價還價的能力﹐最終售價可能會比叫價低2至3%。他表示﹐銀主盤應可以略為再減多些少。
另方面﹐大多倫多地區的樓市持續火紅﹐樓盤叫價只要合理﹐不難迅速找到買家。在這市道之下﹐也許會有人奇怪為何會有業主弄到物業淪為銀主盤的田地。
據Peter Leung解釋﹐他確曾見過有一些遇到財政困難的業主拖延至最後關頭才放盤﹐但此時銀行已經採取行動﹐把物業接手﹐所以一些業主最終都趕不及自行把物業出售。
他透露﹐銀行當手頭上有銀主盤﹐一般是會透過有業務來往的相熟地產經紀代為放盤﹐並且會支付佣金。
他最後表示﹐由於沒有詳細的數據作為依據﹐所以他不能說銀主盤數目多不多﹐但以萬錦?烈治文山及士嘉堡這三個地區來說﹐每月的銀主盤只是一或兩個﹐數量不多。
