地產經紀近期談論的話題之一相信包括了所謂的插隊柯化。買家如果不想面對柯化大戰中的大起大落心情﹐那麼﹐插隊柯化也許是可以考慮的策略之一。
在地產界中﹐插隊柯化的英文說法是bully offer﹐帶着有點負面的意思﹐因為bully這字有欺凌之意。
實際上﹐地產界業內的bully offer確實略為帶有盛勢凌人的意味﹐但技術上則只是要先發制人﹐所以可稱為插隊柯化﹐實際的做法是要在賣家正式接收柯化日期之前﹐突然搶先提出柯化﹐而開列的條件遠比叫價優厚﹐但只給予極之短的考慮時間。
這樣做的效果是一方面「利誘」賣家改變原定的程序﹐提前作出考慮﹐另方面是把其他有意的買家和他們的代表經紀殺個措手不及﹐來不及在極短的時限之內提出本身的柯化供賣方一併考慮。正因如此﹐有些業內人士便認為有不公平的情況存在。
買賣中常用手段
不過﹐多倫多地產商會(Toronto Real Estate Board)主席埃瑟林頓(Paul Etherington)則不認為有問題。
他較早時接受明報專訪時解釋﹐做法其實只是有某一方提前落柯化﹐例如原本賣方定於星期五收柯化﹐但卻有人在周四提出了。
他認為﹐這樣插隊提出的柯化﹐實際上與一般柯化沒有分別﹐只要處理得合法﹐並不存在不公平的情況。
然而﹐地產界對這種做法意見不一。有人叫好﹐相信買賣雙贏﹐但也有人認為不公平。不過﹐不論在這方面的意見如何分歧﹐看來一般都同意插隊柯化將會在多倫多逐漸流行﹐尤其是在受到追棒的市場﹐預期會成為獨立屋買賣中常常用到的手段。
插隊柯化難引柯化戰
Royal LePage Real Estate Services Ltd.的多倫多中區分店(Central Toronto Branch)經紀Geoff Hartle表示﹐甚至乎提出插隊柯化﹐買家也未必能夠避免一場柯化大戰。
一般來說﹐物業在MLS放售﹐不少業主已同意在指定的日期一起考慮收到的全部柯化﹐這是遊戲的規則﹐但若其後改變主意﹐同意提前接收一個插隊柯化﹐那遊戲規則更改了﹐原定的考慮日期已經無效。
Geoff Hartle指出﹐賣方經紀在收到插隊柯化之後﹐一方面要通知本身所代表的業主﹐以能由其決定是否接受﹐而另一方面也應通知已經正式表達有興趣的準買方經紀﹐甚至乎所有興趣的經紀﹐從而引來最多的出價﹐為業主爭取到最好的價錢。所以﹐插隊柯化可能會提前引發柯化戰而已。
不過﹐他向明報補充稱﹐插隊柯化所給予考慮的時間可以短至僅1小時﹐其他的買家及他們的代表經紀要在這個時限之內提出柯化﹐實在非常之困難﹐甚至乎沒有可能。
他談及本身對這樣的柯化的看法時稱﹐賣方接受插隊柯化﹐其他的買方會感到非常之沮喪。
他說﹐多倫多地產市場競爭激烈﹐在短期之內仍將會有插隊柯化的出現。
3次用插隊柯化為客買房
另方面﹐地產經紀Vlad Bregman也在網誌中談到插隊柯化的問題。
這名Sage Real Estate Inc.地產公司的經紀透露﹐入行30年﹐從來沒有為客人提出槍先柯化﹐誰不知卻曾要在數周之內連串出手﹐3次利用插隊柯化來為客人買下房子。
他總結這些交易結果時表示﹐做生意之道﹐是大家都要是贏家﹐而在他用插隊柯化所促成的3宗交易之中﹐買方及賣方都成為了贏家﹐各取所需。
他認為﹐對於買家來說﹐這做法的一個重要效果﹐就是避過了瘋狂的柯化大戰。他指出﹐買家在爭柯化的局面中不知所措﹐不知道其他買家會開出什麼條件﹐在過程中感到勞累﹐被淘汰出局後感到失望﹐而最後可能獲知只是因為少出了數千元才導致敗下陣來。
插隊柯化雖然有助避過柯化戰﹐但一些準買家還是難以克服可能出價過高的心理負擔。不過﹐Vlad Bregman認為﹐今時今日的買家精明﹐會做市場調查﹐所以對市況有認識﹐很多時甚至乎比他們的經紀還清楚﹐深知不會出價過高﹐也知道爭柯化時終歸也會開出相同的價錢。
賣家的處境又如何﹖插隊柯化會否對他們不利﹖Vlad Bregman認為不會﹐因為賣方始終有選擇權在手﹐如果條件不明顯的優厚﹐根本可以不用理會。
多倫多地產商會主席埃瑟林頓亦指出﹐所有的成交最終是賣方及買方達成﹐並不存在欺凌的做法。
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