中國嚴控匯款皇銀房貸不足 華婦買屋不成被追10萬佣金
法官指經紀與代理只顧收佣欠謹慎故敗訴
【明報專訊】滿地可的一位華裔地產經紀，疑似急於完成房產交易，收取佣金，在《購房承諾》規定的按揭貸款申請未有完全滿足的情況下，就急匆匆與賣家聲稱交易完成﹐結果連累到華裔買家被地產經紀行告上法庭，要求她賠償近9.8萬元的佣金。
法官在判案時說，代表賣方的華裔經紀和地產經紀公司所作出的，都不是一個謹慎和勤勉的地產經紀人或代理公司的行為。案中女事主在過程中證明已盡力籌集資金，在這種情況下，未能完全滿足《購房承諾》的條件，則《承諾》應失效，故買家不用作出賠償。
案情指出，2020年3月，納扎羅夫(Oleg Nazarov)聘用薩頓公司(Groupe Sutton)銷售其位於魁省韋斯特蒙特市(Westmount)的一處房產，叫價173萬元。
承諾書註明須滿足按揭條件
房屋掛牌銷售7日後，華裔買家熊春燕(Chun Yan Xiong，音譯)簽署了一份承諾書，以170萬元的價格購買上述物業，但須滿足多項條款和條件，其中包括她將要在簽約後18天內獲得118萬元的按揭貸款。
熊女士向加拿大皇家銀行(RBC)申請按揭貸款，而皇銀根據熊女士的經濟狀況，只批准按交易價的65%給予貸款，即110.5萬元的貸款額度，比合約規定的數額少了7.5萬元。
但熊女士的購房經紀何某(He，音譯)還是告知薩頓公司，合約條件已經滿足，房子算是成交了﹐於是雙方經紀商定在6月18日交吉，但在6月1日，熊女士寫信給納扎羅夫稱，她要被迫取消購買承諾，因為她無法從中國的銀行帳戶中轉出足夠的資金來支付首付。眼看到手的佣金飛掉，薩頓公司於是告知熊女士，由於她非法取消購買承諾，屬於違約行為，導致薩頓公司損失了9.77萬元的佣金，熊女士必須予以補償，為此薩頓公司將熊女士告上法庭。
熊女士辯稱，銀行批准的按揭貸款額度為110.5萬元，而不是她希望的118萬元，因此她要支付的首期額度，就從原來的52萬元，增加到59.5萬元。偏偏那時候新冠疫情開始在全球範圍內肆虐，中國政府對中國公民向境外匯款施加限制，使得她無法獲得足夠的資金在2020年6月來交首付。
如果是她已經盡力但還是無法拿到足夠的貸款，即未能滿足《購房承諾》的條件，那這份承諾就不會生效；相反如果是因為熊女士的疏忽而沒有借到錢，那她才會承擔因此而來的損失。
貸款額不足非賣方犯錯
現在薩頓公司未能提供任何證據證明，熊女士借不到承諾規定的貸款額度，是由於她的過錯造成的。公司於是轉而想去證明，熊女士沒有準備好足夠的首付款，是因為她的疏忽而造成的。而熊女士則反駁，疫情爆發後，中國的企業(包括銀行)都處於關閉狀態，她根本沒辦法從的中國帳戶中提取資金。她曾試圖飛回中國取款，甚至曾3次購買機票，但每次都因航班取消而無法成行，薩頓公司的說法不攻自破。
在此情況下。問題的焦點就轉移到，如果《購房承諾》的條件沒有達成，承諾是否還會繼續生效？熊女士的購房經紀何某，他是否可以在未得到熊女士的首肯下，就向賣方發去電子郵件稱，房屋銷售已經成交？
法院認為，當時何某之所以迫不及待地發信，說明他只關心銀行是否批准了貸款，卻沒有注意到皇銀批准的貸款額度少於承諾的規定，這不是一個謹慎和勤勉的地產經紀人的行為，薩頓公司方面同樣如此。
所以當何某採取多項步驟，例如指定一名公證人對出售契據進行公證，並向該公證人轉發與房地產交易相關的詳細信息和文件時，不諳英文的熊女士都不知情。
熊女士表示，何某從未向她解釋過《購房承諾》的具體內容，更沒有告訴她，如果融資條件沒有滿足，她可以、而且應該認為《購房承諾》無效。而對於一句法語也不會說，英語也很勉強的熊女士來說，不知道《購房承諾》的內容也是情有可原。因此當她向納扎羅夫告知要取消合約時，她並不知道從法理上來說，《購房承諾》已經失效。
至於作為售房者的納扎羅夫，在得知熊女士的貸款額度不足時，他可以要求熊女士向指定的貸款機構虛報成交價為180萬元，由此熊女士就能按成交價65%的額度拿到118萬元按揭貸款；或者他乾脆就宣布《購房承諾》無效。
如果這兩個選項納扎羅夫都沒有採取，那在5天的期限一到，這份承諾書就會自動失效。法院聲稱，這樣的情況並非沒有先例，而在此前的案例中，當買方在沒有任何過錯的情況下未能獲得融資滿足條件時，法院最後就駁回了對買方的索賠。
由此類推，《購房承諾》在2020年4月10日時就已經失效，因此熊女士最後拒絕簽署物業的買賣契據，並不違反本合約，也就沒有對薩頓公司有賠償義務。法院因此駁回了薩頓公司的申訴。
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